Земля и собственность

Директорский корпус изучает президентский посыл

В ежегодном Послании Федеральному Собранию Президент России Владимир Путин много внимания уделяет улучшению делового климата в стране. Этот же посыл прозвучал и на состоявшейся расширенной пресс-конференции. Основные точки приложения усилий: защита собственности и предоставление земли и расположенной на ней недвижимости для развития бизнеса.

– Полностью подписываюсь под тем, что сказал президент, – говорит Александр Кореляков, генеральный директор ОАО «Тюменский аккумуляторный завод», самого крупного в стране предприятия подобного профиля. – Защищена ли у нас собственность? На мой взгляд, нет, достаточно обратиться к опыту нашего завода. Двадцать лет назад, когда он выкупался по коэффициенту два (по двойной цене – С.Ш.), нас заставили купить общежитие. А сейчас, вместо того чтобы выкупить обратно, отнимают. Совершенно спокойно – через суды. Я написал президенту письмо, где рассказал всё как есть. А мне в ответ: президент не вмешивается в судебные дела. А я и не хочу, чтобы он вмешивался. Мне просто хотелось показать, что происходит на самом деле, поскольку, как я понимаю, его далеко не обо всем информируют.

С недвижимостью для бизнеса дела происходят далеко не блестящим образом. Наш завод для организации торговых центров попытался приобрести здания с землей в трех регионах России: в Белгороде, Челябинске и Иркутске. Смотрим: здание вроде подходит, но только доходит до заключения сделки, сразу оказывается, что оно арестовано, да еще и не один раз. И до того все накручено! В итоге так и не сумели за год ничего приобрести, хотя в Белгороде подступались к разным объектам раза четыре, в Иркутске – раза три, а, может, больше, точно уже не помню. То есть приобрести чистый объект сложно.

А попробуйте у нас, в Тюмени, оформить землю для расширения производства. Нет, не в городе – за городом, на болоте. Речь идет о земельном участке, примыкающем к нашему предприятию по производству материалов (9-й километр Велижанского тракта, напротив городской свалки).

В свое время аккумуляторным заводом там была приобретена часть земли в собственность под новый завод, а потом взяли ещё 3,5 гектара в аренду. Разрешенное использование: для размещения корпуса по утилизации и дальнейшей переработке отработанных аккумуляторных батарей.

На арендованной земле мы провели отсыпку грунта для подготовки участка к капитальному строительству (болото, высота отсыпки – 3,5 метра!), сделали ограждение, построили сооружения вспомогательного характера для хранения материалов, погрузо-разгрузочную площадку и т. д. Часть участка впоследствии приобрели в собственность, остальная часть (2,84 гектара) осталась в аренде с тем же целевым назначением и тем же видом разрешенного использования.

Заказали и получили проектно-сметную документацию промышленного комплекса по утилизации и дальнейшей переработке отработанных аккумуляторных батарей. В первую очередь решили построить объекты для улучшения условий труда людей, как уже работающих на производстве, так и для тех, кто будет работать по завершении строительства: административно-бытовой корпус с душевыми, столовой, раздевалками и т. п. Ни одно цивилизованное предприятие не может обойтись без такого объекта.

Обратились в Департамент градостроительной политики администрации города Тюмени за разрешением на строительство АБК. Однако даже в приеме документов нам было сразу же отказано. Мотивировка: а) планируемый объект не соответствует разрешенному использованию (т.е. разрешено размещение корпуса по утилизации и использованию б/у батарей, а проект представлен на АБК); б) земельный участок расположен в трех зонах, нужно привести участок к одной зоне – П-1 (получить постановление); в) проектная документация не соответствует требованиям законодательства «по составу разделов».

Если с первой и третьей причиной отказа мы справились быстро: внесли соответствующие изменения в ПСД, устранили замечания, то вторая стала для нас непреодолимым барьером. При этом возникла она по вине чиновников, которые сами нарушают закон.

– Поясните, пожалуйста.

– Согласно основному принципу Земельного кодекса РФ основным принципом земельного законодательства является деление земель на категории по целевому назначению. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства. Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ установлено безальтернативное правило: границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого участка только к одной зоне.

– Тогда каким образом ваш участок попал сразу в три зоны? В том числе в сельскохозяйственную. Что на болоте можно выращивать?

– Сложный вопрос, об этом нужно спросить у городских чиновников. Дело в том, что этот участок был полностью сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2005 году. Переведен в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи… и земли иного специального назначения» в 2006 году. Предоставлен в аренду с видом разрешенного использования «под размещение корпуса по утилизации и дальнейшей переработке отработанных аккумуляторных батарей» в 2007 году.

– Насколько мне известно, Правила землепользования и застройки Тюмени появились позже.

– Правила землепользования и застройки Тюмени, включающие в себя Карту градостроительного зонирования города, на которую ссылаются городские чиновники, утверждены Тюменской городской Думой 30 октября 2008 года (решение №154).

Однако работники департамента градостроительной политики и департамента земельных ресурсов городской администрации в нарушение действующего законодательства так спланировали границы территориальных зон, что полностью сформированный и учтенный в кадастре участок оказался сразу в трех различных зонах. А теперь нам предлагают привести всё к одной зоне. И мы вынуждены были подать соответствующее заявление. Но и здесь нас ждала неудача – комиссия по подготовке Правил землепользования и застройки г. Тюмени отклонила наше предложение.

Пришлось обратиться к губернатору. После его вмешательства мы получили ответ за подписью заместителя главы города Л. З. Теплоуховой. Там говорится, что «решение вашего вопроса возможно в составе Комплексного проекта по разработке градостроительной документации на территории города Тюмени, в рамках которого предусмотрены работы, в том числе по внесению изменений в Генеральный план города и Правила».

«И далее: для решения вашего вопроса в проекте изменений в Генеральный план города Тюмени, который внесен в Тюменскую городскую Думу для утверждения в сентябре 2012 года, вышеуказанная территория отнесена к функциональной зоне производственного и коммунально-складского назначения.

Порядок и сроки внесения изменений в Правила с учетом внесенных изменений в Генеральный план городского округа установлены Градостроительным кодексом РФ, согласно которым процедура внесения изменений в Правила составляет порядка шести месяцев и возможно только после утверждения изменений в Генеральный план городского округа.

Таким образом, в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ после утверждения Генерального плана города Тюмени будет инициирована процедура внесения изменений в Правила, в том числе по назначению публичных слушаний, в которых вы сможете принять участие».

Информирование о назначении публичных слушаний по проекту изменений в Правила проводится посредством опубликования соответствующей информации на официальном сайте администрации города Тюмени. Ждем с лета. И сколько ещё придется ждать, непонятно.