Медиакарта
4:08 | 21 апреля 2021
Портал СМИ Тюменской области

Банки ужесточат ипотечную политику

Банки ужесточат ипотечную политику
11:11 | 21 января 2013

Какой была региональная недвижимость в 2012 году, и что ожидает эту сферу в 2013-м? Тюменские эксперты в области недвижимости – риэлторы, застройщики, банкиры – обсудили её прошлое и будущее на круглых столах. Автор обзора обратился и к мнению экспертов российского уровня.

Тюменский аналитик в области недвижимости Светлана Молодкина считает: цены на жильё подросли за прошедший год в среднем на 13 процентов. Её коллега, генеральный директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов, уверен, что стоимость жилья в Тюмени к концу года выросла на 18-20 процентов. Ряд компаний-застройщиков подтверждают: цены на вновь построенное жильё у них поднялись на треть. При этом квартиры в домах с пятидесятипроцентной готовностью можно было купить дешевле. Есть одна особенность в приобретении жилья от застройщика: большинство новых домов… пустуют. Люди, у которых есть деньги, вкладывают их в квартиры. Это так называемые «инвестиционные покупки». Эксперты считают: для экономики плохо, когда деньги «не работают».

Вырос спрос на жильё в Заречном и Тюменском микрорайонах, Восточном-2 (особенно популярны кварталы вдоль улицы Широтной), а также «на Доме обороны». Это районы массового строительства в областном центре, поэтому у людей нет другого выбора, поясняют аналитики. К тому же привлекают ценовые параметры квартир и их площадь. Существенную роль играют инфраструктура и благоустройство микрорайонов – благодаря усилиям властей застройщики стали уделять этой теме больше внимания. «Нормальными для проживания» стали, например, Тарманы, где возводятся новые дома. Минус – из Тюменского и Восточного микрорайонов трудно добираться на работу в связи с автомобильными пробоками. Значит, нужно решать транспортную проблему.

Эксперты отметили спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. «Однушки» небольшой площади нередко покупаются и без ипотеки – народ вкладывает свободные средства. Увеличилось количество ипотечных сделок во второй половине года на расширении жилья – граждане меняли имеющиеся квартиры на большие. Нюанс – участники программы «Молодая семья» ипотекой в прошедшем году пользовались меньше, нежели в былые годы.

Благодаря администрации города Тюмени и областному правительству (а также инициативе самих «обманутых дольщиков» и компаниям-застройщикам, откликнувшимся на призыв завершить проблемные дома. – Авт.) из семидесяти «долгостроев» осталось шесть, сообщил коммерческий директор РАН «Этажи» Сергей Щепелин. Всего в Тюменской области в 2012 году было введено один миллион 229 тысяч квадратных метров жилья.

Прогнозы на 2013 год в сфере недвижимости по нашему региону следующие. На рынке будет преобладать жильё эконом-класса, в частности, недорогие однокомнатные квартиры. В эксплуатацию будет введено много новостроек – больше, чем в прошлом году: за счёт домов, сроки сдачи которых были перенесены. Не исключается жильё повышенной комфортности – есть компании, которые специализируются только на строительстве таких домов. Высоким останется спрос на «точечную застройку». Как правило, в центре или ближних к нему территориях. Здесь жильё более дорогое и более комфортное. И скидки на квартиры от застройщиков «всегда возможны».

По данным КК SV Development, и на рынке российской недвижимости глобальных изменений не произойдёт. Возможно, повышение цен на 5-7 процентов, увеличение количества ипотечных сделок, которые «догонят» докризисный период. Наиболее популярными у населения по-прежнему будут 1-2-комнатные квартиры. Послание депутатскому корпусу Владимира Путина в части жилищной политики начнёт реализовываться. Помните, президент говорил об увеличении объёмов строительства жилья эконом-класса, наиболее доступного населению?

Версия «Абсолют Банка». Ипотечные ставки стабилизируются, снижения больше не будет (пионер в акции повышения процентных ставок был Сбербанк, за ним последовали все участники ипотечного рынка). Ставку 12,5 процента банкиры считают «нормальным уровнем» на фоне сложившейся инфляции. Банки снова начнут расширять линейку ипотечных продуктов. Однако услуги ипотечного кредитования ужесточатся. Заёмщик кредита должен быть ответственным, он не должен отдавать последнее, то есть у него «должна быть некая «подушка», чтобы в случае чего он мог и дальше расплачиваться по кредиту». Впрочем, отмечают банкиры, после кризиса заёмщик стал более грамотным, взвешивает все условия, то есть очертя голову в кредитный омут не бросается, как случалось раньше. Благо, есть ипотечные брокеры, которые помогают заёмщикам оценить свои силы. По мнению ряда застройщиков, банки должны заниматься проектным финансированием; это будущее строительства.

С вступлением России в ВТО много рассуждают об «удешевлении» ипотеки в нашей стране. «На потребителе это никак не отразится – ни по уровню процентных ставок, ни по ипотечному кредитованию, ни по другим видам банковской деятельности», – считает первый вице-президент Ассоциации регионов банков России Александр Хандруев. Банки.ру поясняет: «Ставка рефинансирования извне контролироваться не будет, и соответственно цены на недвижимость извне контролироваться не будут, поэтому ипотечное кредитование останется на том же уровне».

Что касается аренды квартир в Тюмени, то, по словам Эльдара Хусаинова, стоимость её в 2012 году выросла на тридцать процентов. Аналитик обозначил это событие, как «уникальную ситуацию». По оценкам других экспертов, рост оплаты за арендованные квартиры не превысил 16-20 процентов. Однако все единодушны в том, что данный рынок находится в зачаточном состоянии: «хаотичный, предложений мало, поэтому идёт явный «перехлёст» цен». Эльдар Хусаинов пояснил: большая потребность в арендованных квартирах связана с «высокими стартами на ипотеку». Для многих граждан купить квартиру сложнее, нежели снять её. Нужны доходные дома. Они могли бы стать решением жилищного вопроса для многих российских семей. Большой спрос на такое жильё и у зарубежных компаний, которые ведут бизнес в нашей стране. Необходимость строительства доходных домов в последние годы часто обсуждается. Крупные девелоперы строят планы. По мнению специалистов, решение вопроса под силу частному бизнесу, а точнее, частно-государственному партнёрству.

Эксперты наблюдали в ушедшем году большой рост в Тюмени – на «багаже»-2011– загородной недвижимости при росте цен на неё, по одним данным, на 5-10, по другим – на 10-12 процентов. Появилось много проектов по «загородке», этот рынок стал более цивилизованным. Заместитель генерального директора ООО «Базис» и руководитель проекта «Молодёжный 2.0» Александр Морозов подчеркнул: «Нужно было удивлять людей. И мы это делали. Двенадцатый оказался годом стабильности для многих компаний, ведущих строительство загородного жилья». Однако было отмечено, что при относительно хорошем уровне подготовки территорий под малоэтажную застройку отсутствует индустрия загородного строительства. Компании не могут выйти, к примеру, в те же Утяшево, Кулаково. Это нерентабельно. И банки боятся заходить на этот рынок. Должен быть заказчик в лице государства.

Есть ещё один сектор недвижимости – узкий и специфичный. Речь идёт о коммерческой недвижимости, которая, по определению аналитика Светланы Молодкиной, чувствовала себя в прошлом году неуверенно. Это касается «массового потока нежилых помещений внутри жилых кварталов», они занимают большую долю данного рынка. Чего не скажешь о качественных крупных торговых и бизнес-центрах, пользующихся спросом, особенно на «первой линии» – в центре. Здесь их не хватает. Федералы хотели бы иметь собственные помещения, а не арендованные. Эксперты считают: новые торговые помещения Тюмени нужны, а вот строительство офисов – не лучшее вложение средств. К слову, цена на коммерческую недвижимость на 40-50 процентов выше, нежели на жильё.

Автор: Людмила ГУРЕУ