Рынок жилья: цены замерли

Высокие цены на недвижимость заставляют тюменцев снижать запросы. Горожане почти не покупают трехкомнатных квартир, а однокомнатные становятся все меньше. Есть ли предел у этих трендов?

Вторые после Москвы

Представьте себе экран планшетника. Примерно на такую же площадь квартиры в Тюмени вы зарабатываете ежедневно, если получаете среднюю зарплату. Вроде бы неплохо — больше, чем спичечный коробок. Но за год вы заработаете на 6 квадратных метров — примерно на ванную комнату. И это если не есть и не брать ипотеку. И первое, и второе для обычного покупателя жилья почти одинаково невозможно.

По числу ипотечных кредитов Тюмень занимает второе место по России после Москвы. Люди с высшим образованием, до сорока лет, чаще всего бездетные — так, по словам вице-президента одного из «ипотечных» банков Ирины Аслановой, выглядит типичный заемщик. Причем тюменцы более аккуратно гасят ипотеку, чем другие россияне — уровень просрочки в четыре раза ниже, чем в среднем по стране. Банкиры не верят, что ипотечный рынок перегрет — в развитых странах его доля в структуре ВВП гораздо больше, чем в России. При этом цены на новостройки в Тюмени не растут уже четыре месяца.

Не дорог ли комфорт?

Картина первая:

Презентация жилого комплекса комфорт-класса в центре города.

— Высота потолков будет 2.80, средняя цена квадратного метра — 75 тысяч, — рассказывает представитель застройщика. Один из сидящих в зале поднимается, хочет задать вопрос. На нем итальянский костюм и швейцарские часы: «А нельзя три метра и по 90?»

Примерно по 90 тысяч застройщики будут продавать метр однокомнатной квартиры в этом жилом комплексе. Причем ее размер предельно мал — 28 кв. м. За ту же сумму можно приобрести квартиру площадью 44 метра в Восточном микрорайоне. Да, жилье комфорт-класса предполагает закрытые дворы с газонами и спортплощадками, подземные парковки, небольшое количество квартир на площадке. Но готовы ли тюменцы, желающие поселиться в центре, платить за эти блага в полтора раза дороже по сравнению с жителями микрорайонов?

Риэлторы считают, что готовы. В центре старые коммуникации, окна могут выходить прямо на шумную улицу, но люди будут рассматривать приобретение жилья как инвестицию. Пусть и раскупать эти квартиры будут медленнее и уже в сданном доме. Тогда как в обычной многоэтажке эконом-класса квартиры «разойдутся» еще на стадии строительства, но прибыль от продажи более высококлассного жилья будет больше. По словам тюменских риэлторов, дефицита одно— и двухкомнатных квартир эконом-класса в городе нет. Просто люди небезосновательно рассчитывают серьезно сэкономить, приобретая квартиру в еще не построенном доме.

Недвижимость работает

Картина вторая:

В офис управляющей компании в сопровождении охранника вплывает дама:

— Говорят, у меня перед вами долг...

— Да, — отвечает директор, — восемьдесят тысяч за четыре квартиры.

— А где они находятся, не подскажете?

Директор называет адреса. Дама благодарит, достает из сумочки увесистую пачку купюр:

— Надеюсь, этого хватит рассчитаться и еще на три месяца вперед?..

Примерно 15% сделок на тюменском рынке недвижимости — инвестиционные. То есть люди приобретают квартиру и даже не собираются в ней жить. Большинство таких инвесторов — «северяне», жители ХМАО и ЯНАО. Благодаря таким инвестициям в Тюмени нередкой стала «профессия» управляющего недвижимостью. Примерно в каждой двадцатой купленной квартире никто вообще не живет. Недвижимость позволяет зарабатывать на росте цен и не заморачиваться сдачей ее в аренду. За три прошедших года каждый квадратный метр жилья принес такому владельцу около 23 тысяч рублей дохода просто благодаря росту цен. Но такая забота о жильцах скорее исключение из правил.

Новострой на гарантии

Картина третья:

Двое приятелей встречаются в банке.

— Ты чего здесь?

— Да вот, квартиру недавно купил, за ипотеку пришел платить.

— А почему грустный такой? С деньгами жалко расставаться?

— Не выспался. Вчера ночью соседи на домашнем кинотеатре фильм смотрели. Я думал, на десятом этаже — сам на девятом живу – оказалось, на одиннадцатом... и из соседнего подъезда.

Краска облетает, лебедка лифтов ломается, батареи текут — частые жалобы жильцов новостроек, надеявшихся, что «новое жилье» означает «беспроблемное». Правда, есть фирмы, особенно занимающиеся комплексной застройкой, которые заботятся о репутации. Еще в процессе возведения создается управляющая компания, сотрудники которой видят, как кладутся скрытые в стенах коммуникации, вносят коррективы. А затем, обычно в течение пяти лет после сдачи дома, здание находится на гарантийном обслуживании застройщика.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Светлана Молодкина, аналитик рынка недвижимости: «Однокомнатные квартиры дорожают быстрее других. За год они выросли в цене на 25%, тогда как в среднем жилье стало дороже на 15%. Еще заметнее «однушек» подорожали пансионаты — на 30%. К тому же жилье, по своим габаритам, действительно становится меньше. Если во времена бумов больших квартир — в 2007-2008 и 2010-2011 годах — трехкомнатные предполагали площадь больше 100 кв. м, то сейчас их средний метраж ненамного превышает 60.

Другая тенденция — ухудшение качества жилья по сравнению с домами, построенными 10-15 лет назад. Когда рынок недвижимости оживился после 2008 года, застройщики стремились исключительно к извлечению прибыли. Сейчас спрос на жилье эконом-класса по-прежнему велик. В домах со сроком сдачи в 2015 году большая часть квартир уже выкуплена. Однако больших колебаний цен вряд ли стоит ждать — вероятно их небольшое снижение во втором полугодии 2013 года».

ПОЗИЦИЯ ВЛАСТИ

Сергей Шустов, начальник главного управления строительства Тюменской области: «На рынок мы воздействуем только косвенно — с помощью жилищных программ, реализуемых в регионе. Это и социальные выплаты, которые получают бюджетники, молодые семьи, ветераны войны, и приобретение жилья для отдельных категорий граждан, например, для детей-сирот.

Программы, стимулирующие спрос на жилье, сворачивать никто не собирается. Благодаря запущенной в 2011 году программе 1600 работников бюджетной сферы улучшили свои жилищные условия. И она не будет прекращена, средства на нее предусмотрены бюджетом.

Как минимум до 2015 года будет работать программа по поддержке молодых семей. В этом году свое желание принять участие в ней выразили более 10 тысяч семей.

Что касается стимуляции рынка за счет строительства арендного социального жилья — пока эта программа тормозится отсутствием нормативно-правовой базы, правил игры, так сказать, в соответствии с которыми регион смог бы в нее включиться».

Тянем лямку, затягиваем пояса

Диджей радиостанции «Красная армия» Мария Кондратович: «Считаю, что жилье в Тюмени для человека со среднестатистической зарплатой в 25-30 тысяч рублей остается недоступным. Да что там говорить, к примеру, моим друзьям, с уровнем дохода выше среднестатистического, при покупке квартиры приходится сильно напрячься. У нас цены практически как в Москве!

Сейчас даже жилье эконом-класса ощутимо для бюджета. Вот, например, квартира-студия в черновом варианте на Мысу площадью около 30 квадратов стоит 1 млн 700 тысяч рублей, причем сдадут ее только в четвертом квартале 2013 года. А это, помимо дороговизны, еще и риск.

Но кто хочет улучшить свои жилищные условия, все-таки их улучшает, несмотря ни на что. Причем чаще всего квадратные метры покупают с помощью ипотечных средств, лет на 20-25 впрягаясь в долговую лямку, ведь другого выхода просто нет».

СПРАВКА

Российская гильдия риэлторов утвердила четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. При этом эконом— и комфорт-классы на первичном рынке могут быть объединены в группу массового жилья, бизнес-класс и «элитка» — в группу жилья повышенного качества. Площадь однокомнатной квартиры в эконом-классе должна составлять не менее 28 кв. м, а в бизнес-классе — не менее 45 кв. м.

Почем «квадраты»?

• в Кургане - 41 тыс. руб.,

• в Челябинске - 49 тыс. руб.,

• в Тюмени - 61 тыс. руб.

• в Екатеринбурге - 65 тыс. руб.

• в Сургуте - 97 тыс. руб. ,

• в Петербурге - 100 тыс. руб.

• в Москве - 200 тыс. руб.,

Сергей ШЕВЧЕНКО

Фото Ольги КУЗНЕЦОВОЙ