Медиакарта
10:50 | 12 апреля 2021
Портал СМИ Тюменской области

Байга по-тюменски

Байга по-тюменски
11:10 | 20 июня 2013

Кто в доме хозяин – управляющая компания или собственник?

Вы – собственник квартиры! И, значит, имеете долю в общем имуществе дома. Крыша, подъезды, подвал, инженерные коммуникации – все ваше. Чтобы проживание в доме было комфортным, им надо управлять. Это аксиома, закрепленная Жилищным кодексом РФ.

Так считала и Раиса Ивановна Мищенко, проживающая по Ткацкому проезду, 3. Человек неравнодушный, она, выйдя на пенсию, стала активно вмешиваться в управленческий процесс.

С 2008 года их дом обслуживает ООО «ЖЭУ-9». Впрочем, знают они друг друга с незапамятных времен, когда жилищно-эксплуатационный участок еще не был управляющей компанией.

Оказываемые услуги ни тогда, ни сейчас, по словам жильцов дома, не отличались высоким качеством. Раиса Ивановна показывает мне обличающие фото: открытые межпанельные швы, протечки в подъездах от неубранного с крыши снега, разрушающееся от воды крыльцо, уродливые трубы в квартирах – результат неудачного капитального ремонта. Жильцы, с кем мне удалось переговорить, сетовали на несвоевременное выполнение заявок, на постоянно затапливаемый подвал, на плохую уборку подъездов и прилегающей территории.

Когда чаша недовольства переполнилась, инициативная группа жильцов организовала общее собрание собственников (в форме заочного голосования) – «О досрочном расторжении договора с ООО «ЖЭУ-9» в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией обязанностей, предусмотренных договором, и выборе новой управляющей организации». «За» проголосовало 69%. 30 декабря 2010 года директору компании Сергею Грищенко было направлено письмо с приложением протокола собрания и просьбой до 1 марта 2011 года передать техническую документацию на дом ООО «УК по содержанию жилищного фонда».

Все было разыграно строго по нотам Жилищного кодекса. Однако в период с 29 декабря 2010-го по 25 января 2011 года в доме проводится другое собрание жильцов, которые якобы изъявляют готовность по-прежнему обслуживаться в ООО «ЖЭУ-9». Это желание выразили более 50% собственников. Как могло случиться, что буквально через несколько дней люди изменили свое мнение? По версии С.Б. Грищенко, это Р.И. Мищенко ввела жильцов в заблуждение, распространив слухи о банкротстве ООО «ЖЭУ-9». Когда они узнали, что это не так, решили остаться под крылышком у проверенной компании и вышли с инициативой проведения нового собрания.

А как же неэффективное управление? «Качество обслуживания у нашей компании всегда было на высоте. Это мой конек, – уверенно заявил Сергей Борисович. – Мы обслуживаем 17 домов, и на нас за все время не было ни одной жалобы от собственников, кроме Раисы Ивановны. Только в 2011 году Мищенко написала в жилищную инспекцию 19 жалоб».

25 января 2011 года С.Б. Грищенко заключил с собственниками дома новый договор. Р.И. Мищенко, естественно, захотела с ним ознакомиться. Но ее послали куда подальше – на сайт компании. Только после неоднократного обращения в прокуратуру удалось заполучить вожделенный документ. Но что это был за договор! В части Приложения (список собственников) он как две капли воды совпадал с договором № 43 от 01.10.2008 года. За три года много воды утекло: кто-то умер, кто-то выехал и сдавал квартиру внаем, уменьшилась доля муниципального жилья. Понятно, умершие не могли подписать договор, а лица, не являющиеся собственниками, не имели на то права. Однако в Приложении № 5 они фигурировали, поскольку был приобщен старый список. Это заставило Р.И. Мищенко усомниться в результатах голосования. Она обратилась в Ленинский районный суд города Тюмени с иском о признании нового договора недействительным.

Суд изучил представленные материалы, выслушал доводы обеих сторон, показания свидетелей и 13 июня 2012 года вынес решение: договор № 12/11 управления от 25.01. 2011 года признать недействительным; обязать ООО «ЖЭУ-9» передать техническую документацию на дом № 3 по проезду Ткацкий ООО «УК по СЖФ».

С.Б. Грищенко подает апелляцию в Тюменский областной суд. Однако судебная коллегия, руководствуясь статьями 328-й, 330-й Гражданского процессуального кодекса, решение Ленинского районного суда от 13 июня 2012 года оставляет без изменения, апелляционную жалобу ООО «ЖЭУ-9» – без удовлетворения.

Спрашиваю у Сергея Борисовича: «Если ваше дело правое, если все было законно, то почему суд первой инстанции, затем областной суд вынес вердикт не в вашу пользу?» – «Потому что суд у нас некомпетентен в этом вопросе. Я был просто в шоке от принятого решения. Недаром говорят: у Фемиды глаза закрыты. И надо помочь ей открыть их. Только президиум областного суда, куда я обратился с кассационной жалобой, ко мне прислушался».

Шестого декабря 2012 года кассационной инстанцией принимается решение – отказать Р.И. Мищенко в удовлетворении ее требований. Мотивация: «Общее собрание собственников 24.01.2011 года было проведено в соответствии с действующим законодательством более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Голосование истицы, как и наличие в списках голосовавших умерших собственников и лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, не могло повлиять на результаты голосования. Допущенные нарушения не являются существенными, и суду не представлено доказательств того, что принятое решение повлекло за собой причинение убытков истцу как собственнику… Заключение договора управления № 12/11 от 25.01.2011 года не противоречит действующему законодательству, следовательно, оснований признания его недействительным не имеется. К тому же истица не обжаловала решение общего собрания собственников в течение шести месяцев, как того требует закон».

Р.И. Мищенко с таким вердиктом не согласна и готова оспаривать договор управления.

На вопрос, почему упустила время, Раиса Ивановна ссылается на семейные обстоятельства и отсутствие у нее доказательств фиктивности договора. Ей пришлось собирать эти сведения по крупицам. Так, она установила, каким образом директору компании удалось получить подлинные подписи жильцов. Вот версия нашей мисс Марпл: «21 мая 2012 г. Грищенко пишет объявление, что в доме будет проводиться профилактический осмотр инженерных сетей. Просьба – обеспечить доступ в квартиры работникам ЖЭУ-9. После обследования на предмет неполадок жильцов попросили расписаться. Этот список, где уже нет мертвых душ, он приложил к договору управления домом». Есть у нее факты, что не совсем добровольно люди приняли решение о выборе прежней управляющей организации. Кому-то пообещали сделать ремонт, на кого-то «надавили», к примеру, на должников по квартплате. Но это только догадки!

В этой, в общем-то, житейской истории много «непоняток». Непонятна история с договором управления. Почему Раиса Ивановна добилась его только через прокуратуру, куда пришлось обращаться четыре раза? Ведь получить свой экземпляр договора управления вправе любой из собственников, в том числе и те из них, кто не подписывал договор. Так что же подписали жильцы – договор, регулирующий их отношения с управляющей организацией, или согласие на управление домом ООО «ЖЭУ-9»?

Свою «принципиальность» Сергей Борисович объясняет склочным характером Раисы Ивановны: «Любые мои действия оборачиваются против меня. Поэтому я занял по отношению к этой женщине официальную позицию. С другими собственниками у меня совсем другие отношения: им я готов показать все, что связано с деятельностью компании. А с ней у нас – контры».

Контры у С.Б. Грищенко и Р.И. Мищенко по многим вопросам. Раиса Ивановна оценивает капремонт в доме, проведенный в 2008 году по муниципальному контракту, как неудовлетворительный (жильцам пришлось многое переделывать или доделывать самим), а Сергей Борисович выставляет твердую четверку. Он хлопочет об инвестициях на новый капремонт, она предлагает устранить недостатки предыдущего за счет тарифной составляющей. Подписи несобственников под договором управления домом директор ООО «ЖЭУ-9» объясняет головотяпством мастеров, не спросивших, кому принадлежит квартира, а Р.И. Мищенко называет подлогом. Он считает, что дом обслуживается неплохо (помните: «качество – мой конек»), она приводит примеры прямо противоположные. В знак протеста Раиса Ивановна два года не платила за ЖКУ и прослыла злостной должницей. И так во всем.

Непонятна позиция городских властей в этом противостоянии. Когда недовольные работой ЖЭУ-9 собственники решили поменять управляющую компанию, администрация как держатель муниципальных квартир высказалась «за». Видимо, тогда аргументы их убедили. Через некоторое время Д.А. Труфанов расписывается в другом бюллетене голосования, повестка которого уже прямо противоположная, и свое «за» меняет на обтекаемое «воздержался». В департаменте городского хозяйства знают о ситуации, но урегулировать ее в досудебном порядке не попытались.

Противоборствующим сторонам хорошо бы объединиться и работать на общее благо. А они байгу устроили. Почему-то именно этим словом Грищенко характеризует действия строптивого оппонента. Было бы понятно, дели они должностное кресло. Но у них разные весовые категории и разные интересы. Венец «карьеры» Раисы Ивановны – председатель, старшая по дому. Кстати, 20 марта 2012 года был создан Совет дома, который возглавила Мищенко («за» 66,1%). Однако Сергей Борисович считает ее самовыдвиженкой (на собрании 24 января 2011 года, согласно протоколу, старшей по дому выбрана И.А. Агеева) и не признает.

Кто такая Мищенко? Рядовой собственник, который имеет право получать ответы на интересующие его вопросы по содержанию и ремонту дома и предоставлению коммунальных услуг. Возможно, Раиса Ивановна чересчур категорична и непримирима в предъявлении требований. Но право контролировать у нее никто не отнимал.

Сергей Борисович соглашается, что такое сотрудничество необходимо: «Где-то что-то мастер не заметил или я упустил, пусть подскажут – мы исправимся. Или накажите – нет вопросов! Критика должна быть конструктивной. Но когда на белое говорят черное, когда байга против меня затевается… Склонять управляющую компанию в моем лице не позволю», – решительно говорит мой собеседник.

Хорошо, когда руководителю дорого доброе имя компании. Но его надо заслужить и марку держать. Недовольны люди обслуживанием. Вот отзыв на сайте ООО «ЖЭУ-9»:

«Уже не первый год (около 10 лет) нас заливает. Мы проживаем на 9-м этаже. Льет так, что за 4 часа набирается ведро воды!!! У нас маленький ребенок, который в связи с этим постоянно болеет, стены покрываются плесенью. А господин директор сетует на пластиковые окна. Как можно занимать такую должность и так наплевательски относиться к людям?»

Сергей Борисович, естественно, с такой оценкой не согласился и пригласил меня пройти посмотреть. Чистенько, но убого (дом застройки 1973 года).

Власти слишком упорно призывали граждан стать настоящими хозяевами. Когда люди стали проявлять себя, эксплуатирующие организации, цель которых – извлечение прибыли, забеспокоились. Появилась прямая угроза их спокойной жизни и благополучию. А не проще ли обвинить таких правдолюбцев в сутяжничестве? Где-то они действительно перегибают палку. Но... Что лучше (или хуже) – бурная деятельность, поток которой порой сносит все на своем пути, или безразличие? Правда, как всегда, где-то посередине.

P.S. Борьба продолжается. Исход состязания, как в среднеазиатской национальной байге, зависит теперь от ловкости других участников игры – юристов.

Автор: Ольга РАДУТНАЯ, Евгений КРАН /рис./