C небес - на землю

Людмила ГУРЕУ

Юрий ЧЕРНЫШЁВ (фото)

Без малого половина строящегося жилья в Тюменской области – это малоэтажная и индивидуальная застройка. И всё же о доступности его говорить рано.

Самый лучший воспитатель

Выросла я в райцентре, в своем доме, который отец построил сам, с огородом и маленьким садиком. Семья у нас была не крестьянская – папа работал в райисполкоме, мама преподавала историю в школе. Но при доме, как и положено у добрых, неленивых хозяев, были обустроены хлев, сенник, дровяник, где даже зимой пахло лугом и березовым лесом. В хлеву царила пестрая корова Апрелька, она давала много молока, из него мама делала вкуснейшие творог и масло. Еще в хлеву жили барашки в симпатичных завитках, толстенный поросенок Борька, курочки-несушки с голосистым петухом Баяном. Мы, ребятишки, с ранних лет имели свои обязанности – огород прополоть, чисто-начисто вымести двор метлой, зимой привезти на санках флягу питьевой воды с водонапорной башни. Нам эта работа нравилась. Делали мы ее играючи, даже соревновались с соседскими девчонками и мальчишками, кто быстрее приведет в порядок грядки или чище подметет двор и площадку перед домом. Особой удалью считалось «вылизать» прилегающую территорию до самой дороги. А поездки за водой всей гурьбой всегда превращались в веселую прогулку. И на санках накатаемся, и в снежки накидаемся, прежде чем выполнить порученное родителями задание.

Позже в моей жизни были благоустроенные квартиры, где вода сама приходит в дом, лестничную клетку моет уборщица, а двор убирает дворник. Кажется, живи и радуйся. Но нет-нет – и вспомнится детство: домик с крашеными половицами, распахнутое окно в сад, полное голосов самой природы, просторное подворье. Как не хватает этого сейчас.

Недавно побывала на совещании. Один из руководителей, сторонник индивидуального жилищного строительства, сказал: «Свой дом воспитывает человека, вырабатывает ответственность». Как он прав! Я снова вспомнила детство, отчий дом и порадовалась за тех, кто строит собственное жилье. Уважаю молодые семьи, сохранившие верность своей малой родине, не позарившиеся на город. Это решение поддерживается властями, федеральными и региональными программами. Молодые семьи и молодые специалисты (те, кому удалось «попасть» в эти программы – не секрет, что на всех их не хватает) получают субсидии и займы, которые облегчают им нелегкое бремя жилищного строительства.

Запас карман не тянет

Интерес к малоэтажной и индивидуальной застройке велик и у других слоев населения. За последние пять лет в Тюменской области таких домов стали строить в два раза больше. Сегодня и на селе они в основном благоустроены, чего не было во времена моего детства. За счет бюджета проводится опережающая инженерная подготовка территорий (имеется 150 площадок), в том числе определенных под малоэтажки и ИЖС. Это сооружение объектов и сетей электро-, водо- и газоснабжения, канализации, дорог. Как сообщил депутат областной Думы Виктор Рейн, с 2005-го по 2009 год на эти цели областное правительство выделило 3,9 миллиарда рублей. За это время на таких земельных участках введено в эксплуатацию свыше 740 тысяч квадратных метров домов (квартир). По данным ГУС и ЖКХ ТО, в целом на территориях, обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой, в нашем регионе можно построить более миллиона 440 тысяч «квадратов» жилья. Этого задела хватит на ближайшие несколько лет. Большое значение для развития малоэтажного жилищного строительства имеет наличие документов территориального планирования. Они есть для всех 319 муниципальных образований юга области, в том числе генеральные планы пяти городских округов и 293-х сельских поселений. Все это дало возможность определить территории для размещения комплексной малоэтажной застройки. На многих участках уже разработаны или разрабатываются проекты планировки. Пример такого строительства в нашей области – поселок Молодежный, что в Тюменском районе (о чем в «ТП» недавно была статья). На территории того же муниципального образования, в поселке Винзили, на площади в десять гектаров осуществляется инвестиционный проект комплексного освоения территории заводом «Веалпроф».

А спрос «созрел»

Активно ведутся работы по малоэтажной застройке в Ялуторовском, Ярковском, Нижнетавдинском, Бердюжском и ряде других районов. Близ Тюмени получили известность такие площадки индивидуальной застройки и коттеджные поселки, как Казарово, Березняки, Дербыши, Патрушево, Ожогина, озеро Цимлянское, Московский дворик, хутор Алексеевский, Лесное озеро, Озерный, Серебряная подкова, Высокий берег, Якуши, станица Криводанова. Если в прошлом году ввод по ИЖС составил 250 тысяч квадратных метров, то нынче предполагается на сто тысяч «квадратов» больше. И всё-таки по-настоящему доступного жилья в регионе строится мало – это мнение многих застройщиков и населения. (Активно развивается дачное строительство и малоэтажная застройка премиум-класса, так как требуются серьезные вложения на старте). Нужна более серьёзная поддержка государства, ведь «созревший» спрос на второе жильё за городом существует.

Богатый «в пенопласте» жить не будет

Очень важный момент для развития малоэтажного и индивидуального жилищного строительства – наличие строительных материалов и технологий, разнообразных и недорогих, на любой вкус и кошелек. У населения должен быть выбор, говорят и проектировщики, и застройщики, и производители этих материалов. Сегодня предприятия тюменской стройиндустрии – «Заводоуковскагрострой», «Сибжилстрой», «Карсикко-Дом» и с десяток других – предлагают много интересного, в том числе профилированный брус, оцилиндрованное бревно, стеновые блоки. По информации ГУС и ЖКХ ТО, благодаря этим материалам себестоимость строительства относительно невысокая. Хотя есть и другие мнения. Помимо традиционных материалов (кирпича, железобетона, дерева) появляются современные, основанные на высокотехнологичных решениях. В прошлом году начал выпускать автоклавный газобетон (вторая часть технологии – силикатные блоки средне- и крупноформатные) завод «Поревит», керамзитополистиролбетон – Винзилинский завод керамзитового гравия, а завод «Веалпроф» внедряет быстровозводимое жилье с применением каркасов из легких стальных тонкостенных конструкций. Новые технологии обещают сократить сроки строительства и сделать жилье более доступным для населения, они эффективны с точки зрения энергосбережения. По оценке экспертов, материалы имеют хорошие теплосберегающие качества. Правда, министр МЧС РФ Сергей Шойгу считает, что использование полистирола в жилищном строительстве надо запретить.

По-настоящему проверить, как ведут себя эти материалы в условиях тюменского климата, узнать, «чем дышит» такой дом, можно, только построив его и пожив в нём какое-то время. То есть нужны «пилотные» площадки. Так, в Комарово по новой технологии одна из фирм собирается строить 45 коттеджей с использованием новейшего утеплителя. Гонка за количеством «квадратов» в районах таких застроек – плохой помощник. Опытные строители говорят: при строительстве быстровозводимых домов надо особенно помнить о качестве работ. Учитывая наши сильно обводненные грунты, с особой серьезностью надо относиться к устройству фундаментов, чтобы не получить тот эффект, который тюменцы до сих пор наблюдают на двух известных в городе площадках комплексной малоэтажной застройки. Знаю и то, что скептики эти новые технологии не признают. Богатый в «пенопластовый дом» не пойдет, он предпочитает традиционный надежный керамический кирпич, а человек, не имеющий больших средств или отважившийся на ипотеку, скорее построит «здоровый дом» из дерева, купив простой деревянный сруб, или «легких» бетонных блоков, которые гораздо дешевле кирпича. Тем, кто принимает участие в социальных жилищных программах, выбирать не приходится. Как говорится, бери то, что дают.

Три повода для оптимизма

В последнее время все настроены оптимистично, что появятся новые объемы работ в малоэтажном строительстве, заметил как-то руководитель НП «СРО проектировщиков «Западная Сибирь» Борис Ройтблат. Во-первых, разрешена прописка на дачных участках – значит, люди будут заинтересованы строить здесь капитальные дома. Во-вторых, газификация новых территорий – это тоже повод для активизации ИЖС. В-третьих, поправки в законы об отмене госэкспертизы при сооружении малоэтажных объектов – еще один плюс, легче получить разрешительную документацию на возведение жилья.

«Хотелось бы хорошей архитектуры для всех»

Коли дело идет к оптимизации малоэтажного строительства – нужны и разнообразные типовые проекты (чтобы дома в поселках не выглядели как близнецы, как это получилось в Комарово), доступные для населения, «привязанные» именно к условиям Тюменской области. Пока большого выбора нет, люди будут заниматься самостроем, утверждают специалисты. И занимаются! Надо заметить, некоторые весьма успешно. Но такие объекты, по мнению риэлторов, на рынке недвижимости ценности не представляют. Здесь с риэлторами, проектировщиками и архитекторами можно поспорить. Если у человека нет средств, чтобы заказать нормальный проект своего будущего дома, он строит его сам, с помощью родственников, друзей, считая каждую копейку. Иногда годами строит. И, заметьте, не собирается его продавать, он сооружает этот дом пусть и на малые деньги, но с любовью, для того чтобы жить в нём. Другое дело, когда люди более-менее располагают свободными средствами или даже «залезают» в кредит, дабы осуществить свою мечту о небольшом загородном доме. Квартира у них, как правило, уже есть. Они – потенциальные потребители сравнительно недорогих типовых проектов. Но директор «Мастерской «Табанаков и К», архитектор по специальности, Андрей Табанаков признался, что за проектами обращаются достаточно редко. Заказывают их обычно те, кто строит дома квадратов на пятьсот и более, у этих людей деньги есть. «А хотелось бы хорошей архитектуры и приличного благоустройства для всех, но это удорожает цену квадратного метра», – подчеркнул господин Табанаков. Итак, на сегодня платежеспособность населения оставляет желать лучшего. Два миллиона – средний размер ипотечного жилищного кредита. Массовому потребителю он по-прежнему не по карману. Значит, надо снизить процент за пользование ипотекой хотя бы до шести – премьер Путин, помнится, обещал сделать это. Мониторинг ситуации показал: в малоэтажки сегодня «идут» северяне и семьи с общим месячным доходом в восемьдесят тысяч рублей, как правило, с двумя детьми и хотя бы одной машиной, иначе связь с городом будет проблематична.

«Продаю землю по спекулятивной цене!»

Есть ещё один нюанс – сама земля под индивидуальное и малоэтажное строительство. Покупать её надо с умом, ведь порой будущий владелец дома даже не ориентируется в многообразии предложений. Рассчитывает на инженерно подготовленный участок, а приобретает «голую» землю вдали от коммуникаций, потом возникают проблемы – общественный транспорт в район застройки не ходит, инфраструктуры, в том числе детсада, школы, больницы, нет. Да ещё за освоение территории – сооружение сетей, дорог – приходится платить из своего кармана. Если у большинства жителей со средствами «напряженка», можно довольно долго в новом поселке не иметь, к примеру, хороших дорог и газа. Правильно было, если бы государство подключилось к этой проблеме, заинтересовало инвесторов. Покупая землю, и коммерческие риски надо просчитывать, здесь без услуг квалифицированного юриста не обойтись. По мнению депутата областной Думы Владимира Майера, «реализации планов малоэтажного строительства мешают спекуляции на рынке земли. Практически все земельные участки в пригородах Тюмени скуплены и перепродаются по заоблачным ценам. Из чего следует, что без перехода к массовому строительству жилья, а именно: качественно новому подходу в жилищной политике – комплексному освоению незастроенных и ранее застроенных территорий, будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации». Владимир Майер считает, что «существенным механизмом решения данной проблемы должно стать развитие энергоэффективных быстровозводимых технологий домостроения» – от сборно-щитовых (от 18 тысяч рублей за кв. м) до монолитных с использованием несъемной опалубки (до 30 тысяч рублей). Такого жилья ежегодно можно строить до 400 тысяч «квадратов» силами только предприятий области, отметил парламентарий.

Что немцу хорошо, то и нам пригодится

Тема строительства загородного жилья обсуждалась этим летом на круглом столе, организованном НП «Меркурий-Клуб» и ООО «КапиталПроект». Речь шла о партнерстве государства и бизнеса в этой сфере. В заседании принимала участие депутат Госдумы РФ Екатерина Семенова, которая подчеркнула: «Правильнее будет говорить не о частно-государственном партнерстве, а о государственно-частном, когда государство реализует какие-либо проекты и при необходимости в качестве инвестора, на контрактной основе, привлекает бизнес». Это могут быть и проекты, направленные на создание объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Сложность заключается в том, что средства нужны на самом начальном этапе развития. В российском законодательстве такового механизма нет, если не считать закона о концессиях, которые больше подходят для жилищно-коммунальной структуры. Закон об инвестиционной деятельности также не может регулировать строительство загородного жилья. Нужен федеральный базовый закон, касающийся поддержки малоэтажного строительства, отметила Екатерина Семенова. Сегодня на уровне Минэкономразвития РФ рассматривается возможность реализации в России восьми существующих в мире форм государственно-частного партнерства, пока принято решение создать рабочую группу. Хороший опыт есть у немцев, они готовы им поделиться. В Нижнетавдинском районе ждать не стали, пока федералы что-то придумают. Бизнес в лице компании «КапиталПроект» и власть в лице главы администрации при финансовой помощи Фонда развития и поддержки предпринимательства Тюменской области реализуют проект по строительству поселка. По словам руководителей, они находят совершенно законные схемы взаимодействия, заключают договоры простого товарищества о совместной деятельности, но всё же считают: чтобы работать в нормальном правовом поле, нужна концепция развития государственно-частного партнерства.