Медиакарта
19:16 | 29 марта 2024
Портал СМИ Тюменской области

День решения квартирного вопроса

День решения квартирного вопроса
10:46 | 04 февраля 2014
Источник:

Так называлась выставка-семинар, прошедшая в Тюмени в конце января текущего года. Организовали мероприятие группа компаний еженедельника «Квартирный вопрос» при содействии администрации г. Тюмени. Генеральным партнёром выступил банк ВТБ24. Основной целью организаторов стало желание помочь гражданам в решении жилищного вопроса с минимальными затратами времени и средств.

Несмотря на выходной день и тридцатиградусный мороз, в здании технопарка уже с утра было многолюдно, а в зале, где один за другим прошли семь бесплатных семинаров, и вовсе не осталось свободных мест.

Слушатели лекций, в числе которых были жители и гости областного центра, а также представители агентств недвижимости, узнали о правилах участия в подпрограмме «Молодая семья», о приобретении жилья с помощью материнского капитала, о том, как избежать рисков при участии в долевом строительстве и многое другое. Особый интерес представлял семинар «Как избежать мошенничества при сделках с жильем?», и это понятно, ведь квартиру основная масса населения покупает один раз в жизни, вкладывая в покупку огромные средства. Эту тему интересно и доступно, основываясь на собственном опыте работы, осветила директор АН «ТРИ-Т» Оксана Панченко.

Жизнь показывает, что народ у нас, несмотря на перипетии последних лет, остается доверчивым и юридически неграмотным, чем и пользуются многочисленные мошенники. Те, кто был в регистрационной палате, наблюдали, наверное, картину, когда продавец и покупатель, заключив договор купли-продажи, производят расчет, расположившись на одном из подоконников этого учреждения. С упоением раскладывая пятитысячные купюры стопками по полтора-два миллиона рублей, они вряд ли задумываются о последствиях своей открытости. А эти «последствия» могут пристально следить за финансовой процедурой, не привлекая к себе внимания. А потом... Где уверенность, что купюры, которые разложил перед вами покупатель, не подделка? На глаз поддельную «денежку» от настоящей не отличить. Поэтому все расчёты за объекты недвижимости Оксана Панченко советует производить через расчётные счета в банках. Лучше всего переложить деньги со счёта на счёт, чтобы остались на руках документы, удостоверяющие факт сделки. На всякий случай.

Если продавец реализует квартиру по доверенности, нужно обратить внимание на срок ее выдачи, помня, что доверенность действует не больше одного года. При этом ее можно как выдать, так и отозвать. Если в этом документе вообще нет даты выдачи, он недействителен. В каждой доверенности указываются, как правило, ее полномочия, и если написано, что доверенность выдана конкретному лицу только на сбор пакета документов, то подписывать договор и брать денежный задаток он не имеет права. Бывают доверенности «с правом получения денег» и без такого права, с «передоверием» и без него. В общем, пристально изучите доверительный документ и обязательно свяжитесь, хотя бы по телефону, с нотариальной конторой, которая этот документ выдала. По записям в реестровой книге специалисты этого учреждения подтвердят или опровергнут факт выдачи документа. Немаловажен и возраст доверителя – нельзя сбрасывать со счетов, что юридический документ может быть написан под давлением. А лучше всего найти самого собственника жилья – риски в таких случаях обходятся очень дорого.

Различные махинации проделывают иногда с паспортами. Был в практике Оксаны Панченко такой случай: клиент выставил на продажу квартиру. Цена невысокая, сделка срочная! Однако внимание сотрудников агентства привлёк паспорт – никогда ещё не видели они столь грязного и мятого документа. Начали проверку. Оказалось, владелец паспорта, он же собственник квартиры, числится умершим, а, дарственная, которую представил клиент, вообще непонятно кем написана. Внимательно надо смотреть и на дату выдачи паспорта. Если смена удостоверяющего личность документа не связана с возрастом либо со вступлением в брак, насторожитесь! Любой из нас не застрахован от утери паспорта, мошенники могут этим воспользоваться и вклеить свою фотографию. Отличить профессиональную подделку от оригинала бывает сложно.

Должна настораживать и низкая стоимость квартиры. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке, и если вы видите, что квартиру стоимостью в три миллиона рублей продают за два, то здесь что-то не так. Возможно, низкой стоимостью квартиры пытаются заинтересовать сразу нескольких покупателей. При этом продавцы со всех возьмут задатки, и никогда вы их больше не увидите. Или погрязнете в судах.

Ещё одной лазейкой для незаконного обогащения стала справка о содержании правоустанавливающих документов, которая выдаётся в регистрационной палате, если свидетельство утеряно. Такую справку может заказать, написав заявление, любой собственник. С другой стороны, вполне законными являются нотариальные сделки. Был случай, когда мошенники вечером, в конце рабочего дня, обратились в нотариальную контору и, предоставив свидетельство о государственной регистрации права собственности на жильё, оформили сделку. Тут же получили деньги. А утром продали эту же квартиру через регистрационную палату, воспользовавшись справкой о содержании правоустанавливающих документов. Надо заметить, что нотариус в любом случае передает сведения о сделке в регистрационную палату, но здесь он не успел сделать это чисто физически. Поэтому Оксана Панченко советует производить расчёты после получения свидетельства о праве собственности в регистрационной палате. То есть вечером деньги, утром стулья. Если, конечно, пойдут на это продавцы.

Отдельная статья – приватизированные квартиры. В этом случае нужно провести доподлинное расследование по поводу тех лиц, которые были прописаны на момент приватизации. Если они не фигурируют в документах, выяснить, почему, отказались ли в пользу другого собственника, уже использовали право приватизации, являются бывшими членами семьи собственника? Как бы то ни было, на момент сделки эти лица должны быть выписаны из квартиры окончательно и бесповоротно. Обращайте внимание на поквартирную карточку, там обязательно отражено, кто зарегистрирован в квартире в настоящее время, кто, когда и почему снят с учёта. Персоналии поквартирной карточки должны совпадать с персоналиями, указанными в справке и платёжках ТРИЦа, ТСЖ и т. д. Если есть расхождения, необходимо понять почему. Бывает, что родители, подают заявление в ТРИЦ, указывая, что их сын служит в рядах вооружённых сил и просят временно не начислять на него квартплату. А бывает...

Молодая семья с помощью родителей и кредитов купила двухкомнатную квартиру на вторичном рынке жилья. Два с половиной года супруги приводили ее в порядок – меняли трубы, сантехнику, полы и прочее. А когда всё (кроме, естественно, выплат по кредитам) закончилось, в дверь постучали. На пороге стоял молодой человек: «Привет! Прибыл из мест лишения свободы. Я здесь живу, потому как прописан». Квартира оказалась с сюрпризом, и есть вероятность, что этот парень попытается через суд вернуться туда, где был зарегистрирован до лишения свободы.

Есть повод задуматься, когда квартиры продаются после развода супругов. Проходит какое-то время, и тот из них, кто остался жить в квартире, решает её продать. В такой ситуации, если с момента расторжения брака не прошло три года, выбывший супруг должен дать заверенное нотариусом согласие на её продажу. Так что посоветуйте продавцу найти бывшую вторую половинку живым или мёртвым (представьте себе!), иначе на сделку не соглашайтесь – возможно, общее имущество супругов не делилось. Даже если в паспорте нет штампа о разводе, проверьте на всякий случай, не разводился ли продавец (продавщица) квартиры, ведь далеко не все «носят» соответствующий штамп в паспорте. Многие меняют паспорта, чтобы на бывший брак и намёка не осталось.

Если речь идёт о наследстве по закону, в договоре купли-продажи должны быть указаны те деньги, которые фактически отданы за квартиру. Занижения цены делать не стоит, потому что в подобных сделках также нередки сюрпризы – родственники проживают, к примеру, за границей или в других городах, и понятия не имеют, что являются наследниками. Они не заявляли о своих правах, но, узнав, что квартира продана, подают встречный иск. Разглядеть хитросплетения семейных отношений бывает очень сложно, у продавца может быть другой, неизвестный родне брак, могут быть сторонние дети... Ведь даже если составлено завещание, «обиженные» родственники могут оспорить долю своего наследства в суде. Так вот если сделка будет признана недействительной, покупателю будет возвращено ровно столько денег, сколько было указано в договоре купли-продажи.

Не надо быть доверчивым, покупая недвижимость, находящуюся в залоге у банка. Одна покупательница, «клюнув» на невысокую стоимость такой квартиры, погасила долг продавца по ипотеке, перечислив деньги со своего счёта на его счёт. Тот сердечно ее за это поблагодарил и сказал, что квартиру теперь продавать не будет. Начались суды, разбирательства, которые осложнялись тем, что женщина по доброй воле (никто не заставлял, не угрожал) совершила невероятный по своему размаху благотворительный жест. Но если бы она в назначении платежа указала, что это расчёт по договору купли-продажи и указала номер этого договора, она бы в такую ситуацию не попала.

– Риск есть на любом этапе сделки, – сказала в заключение Оксана Панченко, – и если не владеть всей информацией о реализуемом объекте, не знать определённый алгоритм проверки документов, на любом этапе можно обо что-то споткнуться. Поэтому, покупая недвижимость, не стоит рассчитывать только на свои знания, лучше всего обратиться к специалистам.

Остаётся добавить, что с 1 октября 2013 года любой гражданин в любом отделении Росреестра может написать заявление о запрете сделок с его имуществом без его участия. Это работает.

Автор: Екатерина ПЛЕТНЁВА, Наталья ЖАРКЕВИЧ /фото/