Медиакарта
17:49 | 28 марта 2024
Портал СМИ Тюменской области

«Нью-хрущёвка» – решение жилищного вопроса?

«Нью-хрущёвка» – решение жилищного вопроса?
10:02 | 07 декабря 2010
Источник:

В ближайшем будущем в Тюмени наступит дефицит недорогих квартир средней площади

Людмила ГУРЕУ Тимофей ГЕРАСИМОВ (фото)

Рынок недвижимости изучают, как говорится, все, кому не лень, – и застройщики, и риелторы, и аналитики, и статистики, и чиновники. Что самое интересное, когда речь на очередном заседании пресс-клуба «Квартирный вопрос»» зашла о конъюнктуре регионального рынка недвижимости осенью-зимой 2010-2011 года, то эксперты не пришли к единому мнению, хотя многие отметили: существенного повышения стоимости квадратного метра не произошло.

«Средняя цена хороша для аналитиков»

По заключению специалистов консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО», данный рынок переживает нелегкий период, пройдет не один месяц, прежде чем ситуация вернется на докризисный уровень. И вместе с тем аналитики говорят: «просевший» вместе со всеми рынок жилья раньше всех начал восстанавливать свои позиции». Первичный пострадал больше, но приходит в себя быстрее, нежели вторичный. «Этому способствует дефицит ликвидного предложения в новостройках из-за отсутствия прежних объемов строительства». В 2010 году они (предложения) снизились в два раза, только за ноябрь – на 15 процентов. Достроены или достраиваются даже «замороженные» в кризис дома, а на новые объекты выходят немногие компании. В их числе «Партнер-Инвест», он ведет строительство в Заречных микрорайонах. К слову, четверть городских жилых строек сосредоточена именно здесь. На цене квадратного метра, в частности, по Тюмени это существенно не отразилось – по данным консалтинговой компании, за десять месяцев текущего года стоимость «квадрата» выросла всего на 1,8 процента и держалась на уровне 35 тысяч рублей: благодаря относительно недорогим новым жилищным проектам, в то время как в готовых домах квартиры дороже. Аналитики называют это «сглаживанием» цены квадратного метра. Однако стоимость однокомнатных квартир выросла на 3,8 процента – на них спрос большой. А вот трехкомнатные до середины лета падали в цене.

Вполне возможно, отметила аналитик «Ассоциации АЛКО» Светлана Молодкина, вторичный рынок скоро займет лидирующее место по количеству сделок купли-продажи. Тем более что сюда «пришли» квартиры с черновой отделкой, недавно получившие свидетельства собственности. В отдельных сегментах данного рынка наблюдается прирост стоимости квадратного метра, но в целом по Тюмени она уменьшилась на 0,7 процента. Так, цена на квартиры в домах типовых серий увеличилась на один процент, на старые – снижается. Дорогие «трёшки» с индивидуальной планировкой и хорошим ремонтом пользуются спросом меньше, поэтому продавцы вынуждены идти на уступки. Такую квартиру можно купить на 3,6 процента дешевле.

«Но до прежнего ажиотажного спроса на жилье еще далеко, – заключает аналитик. – Безусловно, рынок недвижимости должен быть ориентирован на потребителя. Поэтому при планировании и реализации новых жилищных проектов строительным компаниям и девелоперам необходим грамотный маркетинг, грамотная политика ценообразования».

Заместитель начальника Главного управления строительства и ЖКХ Александр Демченко рассказал, что ГУС также ведет еженедельный мониторинг рынка недвижимости. И не из пустого любопытства – ряд социальных программ по обеспечению населения жильем (в том числе ветеранов войны, молодых семей) осуществляется на бюджетные деньги, поэтому правительство области заинтересовано в снижении стоимости квадратного метра. По данным экономистов управления, за прошедший год цена «квадрата» снизилась на десять, а в этом году выросла на 1,5 процента, что «говорит о стабилизации рынка». При этом «движение» стоимости стройматериалов в ту или иную сторону не повлияло на цену жилья, хотя в целом они стали дороже на 5-6 процентов.

И Росстат отмечает снижение стоимости квадратного метра за 2010 год, но всего лишь на 0,5-1 процент, сообщила директор консалтинговой компании «БРОК» Людмила Доровикова. «Каждый четвертый застройщик готов поторговаться» – надо понимать, готов пойти навстречу покупателю жилья.

Руководитель СРО проектировщиков Западной Сибири Борис Ройтблат, напротив, отметил: в Тюменской области (если сравнивать с другими субъектами Уральского федерального округа) цена квадратного метра самая высокая – 45,1 тысячи на первичном рынке, 59,4 – на вторичном. Сравните с данными «Ассоциации АЛКО»: средняя стоимость квадратного метра по Тюмени в октябре была 35,1 тысячи рублей, 34,1 – на первичном рынке, 44 тысячи – на вторичном. По информации ГУСа, на юге области квадратный метр стоит 32,4 тысячи рублей. При этом при реализации социальных программ в разных муниципальных образованиях цена на жилье разная. Аналитик Светлана Молодкина прокомментировала эту информацию так: «Статистические данные могут быть и завышены, если органы статистики учитывали незавершенное или бартерное жилье».

Сколько на самом деле стоит квадратный метр, пожалуй, лучше всех знают агенты по недвижимости. Они, как правило, опровергают данные аналитиков, и жизнь подтверждает их правоту. Член совета НП «Объединение риелторов Тюмени» Ильдар Хусаинов сообщил: рост стоимости жилья по реальным сделкам, зарегистрированным в Росреестре, составил 6-8 процентов. И привел пример: если в начале года в Тюмени цена двухкомнатной квартиры популярной 121 серии была 2320 рублей, то сейчас – 2460. По его словам, реальная цена квадратного метра – 47 тысяч. Более того, Ильдар Хусаинов назвал ситуацию на вторичном рынке «уникальной» – цены начали расти в этом году впервые за последние десять лет. И рынок «стал смещаться от центра к окраинам», очевиден спрос на жилье в районах – Заречных, Дома обороны, Московского тракта, Тюменского микрорайона. Господин риелтор подчеркнул: «В начале года прогнозировали стабильность. Сегодня большинство продавцов убеждено – цены на жилье будут расти». Его коллега, директор агентства недвижимости «ТМПО» Миля Ященко добавила: «Повышение будет. С нового года цены возрастут, а к июню произойдет очередной скачок стоимости жилья, и, думаю, значительный». Миля Борисовна связывает это с ростом потребительской корзины. Раньше сначала дорожали квартиры.

По мнению Бориса Ройтблата, цена квадратного метра зависит от объемов ввода жилья: «Цена на квадратный метр поднимается, если снижается ввод. А в Тюменской области с этим пока все в порядке – больше миллиона «квадратов» сдается ежегодно». Представитель компании-застройщика «Меридиан Констракшн» Сергей Гусев возразил: «Даже если будем вводить по миллиону, все равно цена будет расти. Да, она на самом деле выше, нежели утверждают аналитики, – как на первичном, так и на вторичном рынке. Но люди будут покупать жилье. Активизируется ипотека. Реализуется отложенный спрос на квартиры, который появился в начале кризиса. В этих условиях нужно установить твердую стоимость квадратного метра – 37,5 тысячи рублей. А средняя цена хороша лишь для аналитиков».

Мечтают о большем, довольствуются малым

По результатам анкетирования, проведенного все той же «Ассоциацией АЛКО», тюменцы мечтают о трехкомнатных квартирах площадью 80-100 квадратных метров в новых кирпичных домах в центре города и с ближайшим сроком сдачи, причем цена «квадрата» не должна превышать 30 тысяч рублей. По факту – свыше половины квартир, приобретенных в Тюмени с января по октябрь 2010 года, не превышают 50 квадратных метров. Расположены эти жилища в разных частях города. Вывод – большинство населения (из тех, кто отважился приобрести жильё) пока может себе позволить покупку лишь недорогой квартиры средней площади. И спрос на них будет расти. Как заметил господин Демченко, «сегодня сложно найти такую квартиру, столкнулись с этим фактом при реализации социальных программ. Только в Тюмени 14 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (из тех, кто взят на учет, а сколько неучтенных! – Авт.). Чтобы всех насытить жильем, понадобятся десятилетия». И Сергей Гусев, исходя из опыта своей компании, которая строит жильё экономкласса, заявил: на маленькие квартиры меньшей стоимости большой спрос. Ильдар Хусаинов считает, что он останется и впредь: «По сути, девяносто процентов нашего населения живет в социальном жилье. Квартирный вопрос не решен. И мы придем к тому, что нужно снова строить «клетушки», потому что зарплата у граждан меньше тысячи долларов. Думаю, что строители скоро поймут это».

Как понял в свое время Никита Хрущев – в «хрущёвках» до сих пор полстраны обитает. Переходить к строительству жилья экономкласса призвал застройщиков на очередном совете по реализации нацпроекта «Доступное жилье» и губернатор Владимир Якушев.