Управление многоквартирным домом

В администрации района состоялся круглый стол на тему «Управление многоквартирным домом». В нем приняли участие глава администрации ОМР В.Д.Воллерт, его заместитель -начальник отдела ЖГХ СГТС С.А.Кузнецов, заместитель председателя Думы ОМР А.В.Белов, главы сельских поселений, старший помощник прокурора Омутинского района Е.С.Сазанова, директор МУП ЖКХ «Управляющая компания» С.А.Корбут, директор МУП ЖКХ «Жилкомхозсервис» С.Г.Григорьев, директор МУП ЖКХ «Тепловик» С.В.Усов.

Жилищный кодекс РФ (новая редакция), который 01.01.2005г. вступил в действие, четко определяет условия содержания и обслуживания общего имущества многоквартирных домов. Несколько лет назад этот нормативный акт заставил собственников жилья задуматься о способе управления своим домом. Какой есть выбор? Как следует из Жилищного кодекса РФ, все собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из нижеследующих способов управления: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Решение о выборе способа управления и изменение способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (совместное присутствие) либо в форме заочного голосования, при этом выбранный большинством голосов способ управления является обязательным для всех собственников.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ инициировать проведение общего собрания собственников может любой собственник, имеющий в многоквартирном доме жилые или нежилые помещения.

Директор МУП ЖКХ «Управляющая компания» Светлана Алексеевна Корбут рассказала, что предприятие в основном работает с домами, где количество квартир от пяти и выше. Таких домов у нас по району 109, из них четыре общежития. В этом году в целом по району было проведено 77 собраний с собственниками жилья в многоквартирных домах. В Вагае 11 домов вновь выбрали управляющей компанией МУП ЖКХ «Вагайский комхозсервис».

• Единственное в чем возникает сложность, - отметила Светлана Алексеевна, - когда на собрании собственников жилья начинаем задавать вопрос «а что бы из услуг хотелось получить?», все бойко начинают перечислять, что хочется ремонт в подъезде, необходимо заменить козырьки над входами и т.д. Естественно, эти пожелания закладываются в расчет платы за услуги ЖКХ. А когда настает время подписывать договор - плата не устраивает, люди считают ее высокой. В законодательстве оговорено, что собрали собрание, озвучили плату и перечень услуг, такие услуги компания и оказывает. Если нужно дополнительные услуги, а в договоре они не прописаны, это уже дополнительные расходы жильцов. Иногда бывает проблематично все определить и в договоре документально оформить. Например, в доме собственники намерены платить 1 рубль 27 копеек с м2 за содержание жилфонда. Если так, то это только аварийно-техническое обслуживание, освещение в подъезде. А когда хотим тепло в подъезде, замену дверей, то нужно быть готовыми к тому, что это уже повлечет удорожание услуг.

Как проинформировала С.А.Корбут, способ управления не выбрали 11 домов, находящихся в райцентре. В ближайшее время управляющая компания проведет там собрания: на улицах Калинина, Юбилейной, Новой - по три дома на каждой, и по улице Маяковского 1«б». Есть в с.Вагай два многоквартирных дома, которые не определились со способом управления.

Глава района Виктор Давыдович Воллерт сказал, что не случайно законодатель предусмотрел разные формы управления жилищным фондом. Главное, чтобы эта форма была выбрана.

• Я бы хотел в рамках круглого стола обратиться к омутинцам, особенно к тем, кто проживает в многоквартирных домах. Если собственники жилья не выбрали способ управления - ремонт мест общего пользования в таких домах производиться не будет. Муниципалитет не сможет направить туда денежные средства. Потому что в соответствии с Постановлением правительства Тюменской области №54 от 15.03.2006г., в котором прописан порядок оказания финансовой помощи органам местного самоуправления для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, в заявке, которую муниципалитет направляет в областную структуру, должно обязательно быть решение общего собрания собственников жилых помещений о выборе способа управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, - сказал глава района. - Поэтому те, кто еще не определился с формой управления, пусть задумаются, хотят они получить помощь или нет. А кому все равно, на такие дома мы деньги тратить не будем.

Согласно ст.158 и ст.165 Жилищного кодекса РФ собственники помещений обязаны участвовать в проведении капитального ремонта многоквартирного дома путем частичной оплаты.

«Органы местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами могут предоставлять управляющим организациям,… бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов». Решение о проведении капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме.

Обязательными условиями для выделения финансов на проведение капремонта являются: выбор способа управления собственниками помещений; подписанные обеими сторонами договоры управления; решение собственников о проведении ремонта, долевом участии в его ходе; финансовое участие собственников помещений многоквартирного дома осуществляется в размерах, установленных органами местного самоуправления.

Что должно быть прописано в договоре управления многоквартирным домом? Об этом рассказала старший помощник прокурора района Елена Сергеевна Сазанова.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год ст.162 ЖК РФ).

Глава района В.Д.Воллерт отметил, что любой договор предусматривает права и обязанности сторон, а также их ответственность в том случае, когда не выполняются обязательства договора. Если управляющая компания предоставила некачественную услугу - она должна понести ответственность. А если пользователь не оплачивает оказанные услуги - то и с него тоже должен быть спрос.

А.В.Белов поинтересовался: есть ли какая-то мотивация со стороны управляющей компании, предприятия ЖКХ, чтобы люди платили за содержание жилфонда не 1 рубль 27 коп. с квадратного метра, а допустим 3 руб. 50 коп.?

С.А.Корбут привела пример. Жильцы на собрании говорят - «мы хотим железную дверь в подъезде». Дверь с установкой стоит ориентировочно 10 тысяч. Когда определяется плата, стоимость двери включается в расходы и плата распределяется пропорционально среди собственников, которую они должны выплатить в течение года. Алексей Владимирович к этому добавил, что должен существовать еще и контроль качества оказываемых услуг. Если жильцы дома оплачивают установку этой же двери в подъезде, то они должны быть уверены, что работа будет проведена качественно. Возможно, стоит сделать на предприятиях ЖКХ внутреннюю систему контроля качества.

Кстати, Президент РФ 4 июня 2011 года подписал Федеральный закон 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Какие новшества появились в законе? Сейчас для того, чтобы собственники помещений более эффективно управляли общим имуществом дома, в Жилищный кодекс РФ внесена статья «Совет многоквартирного дома». Совет обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений, осуществляет контроль за оказанием и качеством услуг, выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества. Юридическая регистрация совета многоквартирного дома не осуществляется.