Игра в одни ворота

Плата за капитальный ремонт теперь полностью ляжет на плечи жильцов

Дома, как и люди, имеют обыкновение стариться. Чтобы продлить им жизнь и обеспечить себе комфортные условия проживания, мы поддерживаем их «здоровье» с помощью ремонта.

Начиная с 2008 года, капитальный ремонт многоквартирных домов проводился на условиях самофинансирования (средства федерального и регионального бюджетов, а также деньги собственников квартир). Через программы Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на эти цели предусмотрено почти 300 млрд рублей.

С участием средств Фонда ведется капитальный ремонт в 121 756 домах (98,9% от заявленных к ремонту 81 субъекта РФ). Более двух миллиардов в 2008–2010 гг. получила Тюменская область. В последующие годы лимит федеральной поддержки наших программ ремонта домов и переселения граждан из аварийного жилья был увеличен. Не все, конечно, протекало гладко, но процесс, как говорят, пошел.

Однако с 2013 года федеральный бюджет прекращает софинансировать капитальный ремонт многоквартирных домов. Теперь это – головная боль регионов. О намерении государства сформировать иные принципы капитального ремонта шла речь в Москве на конференции для журналистов «Реформирование ЖКХ: изменения в жилищном законодательстве».

В мероприятии, организованном НП «Альянс руководителей региональных СМИ России», приняли участие руководители и обозреватели печатных и электронных средств массовой информации Центрального, Северо-Западного, Приволжского, Южного, Уральского и Сибирского федеральных округов России.

Перед собравшимися выступили эксперты в области реформы ЖКХ, депутаты Государственной Думы. Директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев дал оценку двум региональным системам организации капитального ремонта.

Первая модель называется «Взаимное финансирование капитального ремонта». Она предполагает введение обязательной платы за капремонт. Деньги собственников жилья поступают в некий консолидирующий фонд на уровне либо субъекта Российской Федерации, либо муниципалитета, и за счет «общего котла» дома по очереди ремонтируются.

Главное достоинство этого варианта, по словам докладчика, в том, что обеспечивается достаточно большой объем капитальных ремонтов. Деньги не лежат где-то, а сразу пускаются в дело: «Из средств, собранных, например, с десяти домов, одиннадцатый отремонтируют». Но существуют факторы риска: кто-то не будет платить, кто-то выйдет из этой системы после того, как в его доме проведут капремонт. Вероятно, увеличится стоимость ремонтных работ, потому что вырастет спрос на них. Да мало ли других подводных камней!

Впрочем, С.Б. Сиваев открыто говорил о своих претензиях к данной системе. Он назвал ее очередной патерналистской моделью, когда государство декларирует: «Дайте мне деньги, а я за вас решу ваши проблемы». Поскольку «капитальные ремонты будут планировать органы власти, то это будут, скорее всего, не комплексные капитальные ремонты, а ковровое бомбометание, чтобы все было подешевле, но побольше… Есть и определенная коррупционная емкость этой модели, потому что принимать решения, какие дома приводить в порядок в первую очередь, будут чиновники. Если эти факторы так или иначе учитывать, то объем капремонтов во времени начнет падать. А это означает, что восьмой, девятый, десятый дом могут не дождаться своего ремонта, потому что деньги, которые мы заплатили, уйдут на ремонт первых домов очереди. Налицо все признаки пирамиды».

Если по первой модели граждане платят за капремонт всегда, то по второй – лишь до тех пор, пока не будет сформирован в некоем минимальном размере фонд капитального ремонта дома, причем своего, а не дома соседа.

В основе второго подхода лежит постулат: состояние недвижимости – это ответственность собственника. Но чтобы собственники эту ответственность реализовали, государство должно им помочь. Помогает государство, как правило, двумя путями (по практике стран Центральной и Восточной Европы). Первый – частичное софинансирование за счет бюджета. Его размер зависит от состояния объектов недвижимости. Второй путь – финансирование капитальных ремонтов через привлечение кредитов собственников жилья. Зачем копить годами и десятилетиями, ведь с деньгами в этой ситуации может произойти все, что угодно? Такая система дала положительные результаты в Польше, она же продолжает работать в Эстонии.

Здесь тоже есть свои угрозы. Например, довольно тяжелый организационный период, так как люди обычно долго раскачиваются. Поэтому нужно создать предпосылки для того, чтобы они собирали деньги. Еще один момент, самый важный, – высокая процентная ставка по кредитам. Банки только тогда ее снизят (и вообще дадут деньги под капитальный ремонт), когда будут иметь твердые залоговые гарантии. По мнению Сергея Сиваева, не следует бросаться от полной ответственности за капитальный ремонт со стороны федеральных органов в лице Фонда содействия реформированию ЖКХ в другую крайность, когда эта доля будет равна нулю. «Должен быть переходный период постепенного уменьшения доли государства с созданием альтернативных финансовых институтов, которые позволили бы этот процесс осуществлять минимально болезненно для собственников жилья», – считает С. Сиваев.

Председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков рассказал о третьей, альтернативной модели. О ней в письменном виде, по его словам, докладывали В.В. Путину, она включена в «Стратегию-2020». Это модель ценных бумаг, с помощью которой государство может реструктуризировать свои долги перед обществом. Напомним, в 1991 году был принят закон о приватизации, и граждане стали собственниками квартир. Теперь они должны сами управлять своей собственностью и оплачивать полным рублем ее содержание. Но, согласно ст. 16 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», эта обязанность наступает лишь «после исполнения бывшим наймодателем (органом государственной власти или органом местного самоуправления) обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества многоквартирного дома…». Проще говоря, если власти должны были сделать капремонт в вашем доме (включая жилые помещения), то они должны выполнить собственные обязательства, даже если квартиры приватизированы. И только потом вся ответственность за содержание жилья ложится на нового собственника.

Поэтому капитальный ремонт жилого фонда, с точки зрения Торгово-промышленной палаты, надо развивать по схеме оценки каждого объекта управления. «Мы предлагаем определить по каждому дому государственные долги и отдать эти долги собственникам и управляющим организациям ценными бумагами, которые государство берется погашать. Эти деньги могут работать в системе банков, они могут быть залоговым механизмом для привлечения кредитов… И собственник должен четко понимать, что он владеет не только квартирой, но и долей дома», – подчеркнул Андрей Широков.

Эффективность работы любой модели может быть низкой и часто высокорискованной без изменения федерального законодательства. Поэтому существующий проект закона о внесении изменений в Жилищный кодекс должен быть тщательно проработан. По крайней мере, все модели, заслуживающие внимания, следует представить в нем, чтобы регионы сами выбрали тот или иной путь.

Однако Государственная Дума 8 июня приняла в первом чтении законопроект о создании системы капитального ремонта многоквартирных домой в регионах и введении обязательной регулярной платы за него. «Именно обязательная плата за капитальный ремонт должна побудить собственников сначала заинтересоваться, куда направляются их платежи, а потом потребовать от управляющей организации выбрать ответственного и добросовестного подрядчика на проведение капитального ремонта и участвовать в определении состава работ, которые должны быть проведены в ходе ремонта», – сообщила на заседании один из авторов документа Елена Николаева.

Новый платеж будет идти отдельной строкой в квитанции о квартплате. Размер платы (он может составить 5-10 рублей за квадратный метр) устанавливается Правительством страны. Определение же минимального и максимального уровня такой платы отнесено к полномочиям субъектов РФ. Равно как и все остальное: аккумулирование денежных средств и управление накоплениями, привлечение кредитов и субсидий, принципы отбора домов на капремонт, подрядных организаций для его проведения и т.п.

О главном игроке жилищной сферы – собственнике – снова забыли. Не спросили, согласен ли он отдавать свои кровные в некую мифическую организацию? Если собственники мы, а не публичная власть, то мы сами примем все нужные решения по поводу нашего дома. Не так ли?