Без паники, господа застройщики!

Или позитив в предчувствии обвала рынка недвижимости

Правы те, кто говорит, что такого разговора Тобольск давно ждал. Организовала его федеральная риэлтерская компания «Этажи», собрав вместе практически всех действующих на территории города банкиров и застройщиков.

Разговор вышел, как говорится, «на волне» – на грани откровенности, но с соблюдением всех правил рыночной интриги. Организаторы подняли серьёзные вопросы. Новостройки Тобольска в условиях ограниченного спроса: проблема или «точка для роста»? Другие принципы ценообразования, новая маркетинговая политика или снижение затрат: какие решения применить? Рынок вторичного жилья: основные тренды, прогнозы на 2015 год. Останется ли ипотека драйвером развития рынка недвижимости Тобольска? Какова розничная политика банков на 2015 год? Как поведут себя ипотечные ставки? Аренда или ипотека? Будет ли расти рынок аренды жилья?

Убедительную и, наверное, максимально приближенную к реальности картину нарисовали эксперты риэлтерской компании о состоянии рынка недвижимости в Тобольске. Сделав всесторонний анализ, они при­шли к выводу, что активность на рынке сезонная: интерес у покупателей пробуждается весной и осенью.

Долгосрочный анализ ценовой ситуации говорит о неуклонном росте стоимости квад­ратного метра жилья (это и понятно, главный фактор – инфляция). А вот ежемесячный анализ цен на первичном рынке в нынешнем году, по их мнению, показывает уверенную тенденцию к снижению. Своего пика цена достигла в июле, в следующие месяцы стрелка стремится вниз, вплоть до уровня начала года, когда средняя стоимость квадратного метра была 46,25 тысячи руб­лей. Прогнозируется даже упасть до 45, 45 и далее. Аналитики утверждают, что интересны и предпочтения тоболяков. 53% опрошенных голосуют для собственного проживания за 1-комнатное жильё, с целью инвестирования денежных средств такие же квартиры приобретают 58%. 94% хотели бы купить квартиры в кирпичном исполнении, 50% – с улучшенной черновой отделкой, 44% – чистовой.

Что же в реальности? Растут темпы строительства жилья в Тобольске, соответственно, идёт рост объёмов предложений на первичном рынке. По логике – падение удельной цены. На вторичном рынке цены стабилизированы, возможен их подъём. Сегодня готовность новостроек близится к 70%, более половины их будут сданы в эксплуатацию в 2015 году. Доля сделок на первичном рынке жилья в общем объёме продаж составляет 21%.

Кто же покупатели? 99% – тоболяки. Это, конечно, совсем неплохо, улучшаем свои жилищные условия. 0,6% – жители Тобольского района – явно, хоть небольшой, но идёт отток молодёжи из села. 0,2% – тюменцы: то ли деньги вкладывают, то ли определились по комфортному месту проживания. И северяне пока не рвутся в наш город, процент покупателей из округов – 0,24.

На что же приобретаются квартиры. Конечно, за деньги. Уточню, большей частью – ипотечные. Объём выдачи ипотечных кредитов в этом году растёт неуклонно. А процент ипотечной ставки растёт ещё быстрее.

А теперь прогнозы на ближайшее будущее. Есть предпосылки к уменьшению цены квадратного метра жилья. Что может послужить этому причиной? Большой объём предложений на первичном рынке. Повышение ипотечных ставок. Уменьшение количества госпрограмм (переселение из ветхого жилья, помощь молодым и малообеспеченным семьям). Изменение налогового законодательства. Наконец, усложнение макро­экономической ситуации.

Безусловно, жизнь – вещь малопредсказуемая. Рост курса доллара, прогрессирующая инфляция, неожиданное решение банков по снижению ипотечных кредитов могут и увеличить цену. Краткосрочно. Или долгосрочно – при условии вмешательства властных структур в развитие рынка: запрет на реализацию квартир по договорам долевого участия, уменьшение резерва земельных участков под строительство жилья. К этому же результату могут привести капитализация строительного рынка, повышение банками процентных ставок для кредитов на стадии проектного финансирования. И в этой ситуации наиболее уязвимыми оказываются компании-застройщики. Как они смотрят на ситуацию?

Большая часть руководителей строительных организаций в своих выступлениях высказалась позитивно, оговорившись, что, конечно, предстоят нелёгкие времена, но тяжелее будет тем, кто строит только за счёт средств дольщиков, не вкладывая свои средства. Надо, видимо, искать дополнительные источники финансирования, не пытаться продать спешно всё, что настроили, и работать над издержками. А в основном всё хорошо.

Оптимизм тюменских строительных компаний не поддержали тоболяки.

Руководитель ООО «Стерх» Тагир Тазеев не поддержал позитивный настрой. Он призвал всех быть реалистами:

– У меня не такие радужные предчувствия. Тобольск – город слишком маленький, уже сегодня произошло перенасыщение рынка недвижимости. Надо реально смот­реть на вещи. Следующий год будет ещё хуже. Почти катастрофический будет год для застройщиков. Одна надежда на банки – не подвели бы с ипотекой.

Банкиры отозвались лояльно, заверив – сами надеются на то, что ипотечные кредиты останутся ключевым инструментом в банковском бизнесе.

Лишь представитель «Газпромбанка» Андрей Мохирев обратился к коллегам:

– Хочу обратить внимание: нам на местах надо постараться избежать популистских предложений по снижению процентных ставок по ипотеке, когда в стране инфляция более 9%. Мы тоже надеемся, что спрос на ипотечное кредитование сохранится. Сегодня пока не упал, к новому году ожидаем рост.

Безусловно, разговор состоялся. Но… Ведь рынок, по сути, будет жить по законам экономики, и вряд ли чьи-то заверения в лояльности и верности единожды избранным правилам игры смогут повлиять на его развитие или стагнацию. Если абстрагироваться от основной проблемы, можно сделать вывод, что организаторы круглого стола сделали неплохой пиар-ход. Застройщики их поддержали.

Раиса ПОЛОВИНКО Дарья ФЕДОТОВА (фото)