Пока управляющие компании спорят, у жильцов…

Как определить, требования какой компании к оплате за содержание жилья законны, если каждая из них демонстрирует договор с жителями и разные решения судов?

К сожалению, споры между управляющими кампаниями не редкость, тем более что жильцы сами способствуют этому явлению, не достигая договоренностей друг с другом.

Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Какая из них легитимна?

Нужно определиться, как выбиралась управляющая организация. Здесь существует два основных способа: если в доме создано товарищество собственников жилья, то договор заключается органом управления товариществом в соответствии с его уставом (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). Заключение такого договора не снимает с товарищества обязанностей обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4 статьи 138 ЖК РФ). Поэтому ответ о легитимной управляющей организации должен дать именно орган управления ТСЖ.

Если же ТСЖ в доме не создано, то управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом договор управления заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статьи 162 ЖК РФ). На практике встречаются споры именно о легитимности общего собрания, и судами, действительно, могут выноситься противоречивые решения. В этом случае лица, участвующие в деле, или судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о разъяснении судебного решения (статья 202 ГПК РФ). Правда, сразу скажу: волокита вполне возможна, ясность не гарантирована, да и обратиться в суд каждый житель не сможет.

Рекомендую в любом случае выяснить в организациях, предоставляющих коммунальные услуги (Водоканал, теплосети и др.), с какой управляющей организацией реально заключены договоры на предоставление коммунальных услуг. Если их не оплачивать, то возникает риск остаться в морозы без тепла и воды. Что касается содержания дома, то при наличии спора соответствующие услуги, вероятно, вообще не оказываются (например, не проводится уборка мест общего пользования). В этом случае вы вправе направить в обе претендующие на управление вашим домом компании сообщение о ненадлежащем качестве содержания жилья. На данном заявлении делается отметка управляющей кампании. По результатам проверки вашего сообщения должен быть составлен акт. Нарушения со стороны управляющей кампании являются основанием для неоплаты услуг по содержанию жилья за соответствующие дни (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»). 

В любом случае ситуация в спорном многоквартирном доме – предмет для вмешательства органа местного самоуправления, который, например, наделен полномочиями выбрать управляющую организацию по результатам открытого конкурса (статья 161 ЖК РФ). Советую обратиться с волнующими вас вопросами в департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города Тюмени (тел. 29-75-32).

На вопрос ответил Максим Матейкович