"Золотые" квадраты

Динамично развивающаяся Тюменская область переживает строительный бум. Объёмы жилищного строительства за шесть лет выросли более чем вдвое: с 506 тыс. кв. м в 2006 году до 1 млн. 222 тыс. кв. м в 2011 году.

На протяжении ряда лет регион удерживает позицию лидера по объёмам ввода жилья на одного человека в Уральском федеральном округе, а в прошлом году занял второе место по России после Московской области, на 13,7% перевыполнив плановый показатель, установленный Минрегионом РФ.

За девять месяцев этого года в Тюменской области введено 982,6 тысячи квадратных метров общей площади жилых домов (на 6,8% больше аналогичного периода предыдущего года). По прогнозу замначальника Главного управления строительства области Андрея Басова, намеченный на текущий год показатель по вводу в 1 млн. 270 тысяч квадратов будет превышен.

По словам начальника ГУС и ЖКХ Сергея Шустова, около 60-70% от общего ввода жилья сосредоточено в Тюмени. Жилищное строительство активно ведётся также в Ишиме, Тобольске, Армизонском, Бердюжском, Вагайском, Викуловском, Нижнетавдинском, Тобольском и Упоровском муниципальных районах.

Подъём жилищного строительства стал возможным благодаря нескольким факторам, основной из которых – резкое увеличение объёмов ипотечного кредитования населения. Тюменская область занимает лидирующие позиции по этому показателю, в прошлом году уступив лишь Московской области, а в текущем году выйдя на первое место в России. Как отмечает начальник управления по работе с сегментом розницы тюменского представительства Абсолют-банка Антон Павлов, если в целом по стране с привлечением ипотеки покупается каждая пятая квартира, то в нашем регионе – каждая третья.

Такое положение дел стало результатом планомерной работы областного правительства, считающего обеспечение тюменцев жильём одной из своих приоритетных задач. В регионе действует ряд социальных жилищных программ, помогающих обзавестись собственными «квадратами» тем категориям населения, которые при других условиях не имели бы такой возможности.

Жилищные программы - на пользу людям

Всего в регионе работает около полутора десятков таких программ. Жильём за счёт средств областного и федерального бюджетов обеспечиваются дети-сироты, ветераны Великой Отечественной войны, военнослужащие. Земельные участки под строительство бесплатно передаются в собственность многодетным семьям, семьям с детьми-инвалидами, а также молодым специалистам, работающим в сферах сельскохозпроизводства, образования, здравоохранения или культуры на селе.

Совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ ведётся работа по капитальному ремонту многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилья. В 2008-2011 годах Тюменской области для реализации программ капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилья из средств Фонда было выделено 3 млрд. рублей. В порядке софинансирования регион добавил 3,2 млрд. рублей. Эти средства были направлены на проведение капитального ремонта 414 многоквартирных домов, где проживает 88771 человек, а также предоставление квартир в новых домах 5101 жителю 271 аварийного дома.

В этом году на капремонты и переселение из ветхого жилья Тюменская область получает более 300 млн. рублей. Еще 455,6 млн. руб. добавляет сам регион. В результате капитального ремонта 63 многоквартирных домов на территории четырёх муниципальных образований 7850 человек улучшат условия проживания. 552 жителя 27 аварийных домов в Заводоуковском городском округе и г. Ялуторовске переедут в дома малоэтажной застройки.

По программам сотрудничества имеют право на льготное приобретение жилья в Тюменской области жители Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, отработавшие в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 лет. Кстати, жители ХМАО и ЯНАО в целом оказывают существенное влияние на тюменский рынок жилья. По оценке директора регионального агентства недвижимости «Этажи» Ильдара Хусаинова, они покупают 32% недвижимости.

Еще 20% сделок, по его подсчётам, происходит с участием социальных программ.

Одной из наиболее значимых в этом смысле эксперты считают подпрограмму «Обеспечение жильём молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище», которая будет действовать до 2015 года. В соответствии с ней молодая семья получает государственную субсидию, помогающую приобрести собственные квадратные метры. Бездетная семья может рассчитывать на 35% от стоимости жилья, для семей с детьми эта сумма увеличивается до 40%. С начала действия программы (2006 год) по 2011 год с её помощью улучшили свои жилищные условия 7847 семей.

Кроме того, в прошлом году в Тюменской области стартовала уникальная программа, аналогов которой нет ни в одном регионе страны. Субсидии в размере 400 тысяч рублей и льготные займы до одного миллиона рублей под 1% годовых получили 750 работников образования и здравоохранения Тюмени, отработавшие в бюджетной сфере не менее десяти лет. Также участникам программы выделяется по 100 тыс. руб. на каждого имеющегося ребенка и по 200 тыс. руб. за каждого ребенка, рождённого в период действия договора ипотеки. В 2012 году жилищные условия смогут улучшить ещё как минимум 750 бюджетников Тюмени и Тобольска. В целом же, по заявлению губернатора Тюменской области Владимира Якушева, реализация программы продолжится до тех пор, пока все работники бюджетной сферы региона не будут обеспечены жильём.

Существует ещё ряд категорий населения, имеющих право на социальные выплаты на строительство и приобретение жилья. Среди них - люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и состоящие на учёте по предоставлению жилой площади, а также молодые учёные, работающие в академиях наук или подведомственных им научных организациях не менее пяти лет.

Материнский капитал, который сегодня составляет 387 690 руб., тоже нередко направляется на улучшение жилищных условий. По данным регионального отделения ПФР, уже 10858 семей Тюменской области при помощи материнского капитала частично или полностью погасили жилищные кредиты на сумму более 3,4 млрд. рублей.

В общей сложности в 2012 году свои жилищные условия благодаря поддержке государства смогут улучшить шесть тысяч тюменских семей (порядка 20 тысяч человек), в том числе пять тысяч молодых семей.

Высокие рубежи

К 2015 году региональное правительство планирует довести ввод нового жилья до 1 млн. 625 тыс. кв. м, или до 1 кв.м. на человека в год (по итогам 2011 года - 0,86 кв. м). В соответствии с программой «Стимулирование развития жилищного строительства в Тюменской области на 2011-2015 годы» к этому сроку уровень обеспеченности жильём должен достигнуть 27,1 кв. м на человека.

Для достижения столь высоких показателей ведётся большая работа, включающая в себя несколько важных направлений. Среди них - поддержка строительной отрасли и производства местных стройматериалов, выделение новых участков под строительство, инженерная подготовка стройплощадок, строительство объектов инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства.

Тюменская область является одним из самых активных в стране участников программ «Стимул» и «Малоэтажное жильё», продвижение которых предусмотрено утверждёнными региональными программами развития жилищного строительства субъектов РФ на 2011-2015 годы. Реализует их ОАО «АИЖК по Тюменской области». Региональные банки и застройщики, участвующие в программах, получают ряд преимуществ. Банкам это гарантирует доступ к ресурсам агентства, рефинансирование кредитов. Застройщики имеют дополнительный источник финансирования проектов жилищного строительства, в том числе на завершение строительства объектов, приостановленных в кризис, и гарантию сбыта в случае нереализации объектов жилой недвижимости.

В регионе сложилась система эффективного партнёрства всех структур, так или иначе участвующих в процессе жилищного строительства: правительства области, органов исполнительной власти муниципальных образований, кредитно-финансовых учреждений, застройщиков. Строительные компании участвуют в реализации государственных жилищных программ, активно сотрудничая с банками по ипотечному кредитованию, а в сложных ситуациях берут на себя решение социальных проблем.

Так, по словам генерального директора ОАО «АИЖК по Тюменской области» Рустама Самкаева, с 2009 года агентство, 100% акций которого находится в собственности регионального правительства, оказывает помощь проблемным застройщикам в виде приобретения долей в строительстве. Такие договоры были заключены с семью компаниями. Наряду с этим инвестировались деньги для строительства силами «АИЖК» незаконченных объектов четырёх фирм. «Потратив 2 млрд. 900 млн. рублей, мы решили именно социальные проблемы: долги перед бюджетом, по зарплатам, займам, сохранение рабочих коллективов», - отметил он. Кроме того, 400 млн. руб. ОАО «АИЖК» вложило в программу по сносу ветхого и аварийного жилья.

ООО «Партнёр-Инвест» по поручению правительства Тюменской области в августе этого года своими силами завершило строительство одного из недостроенных жилых домов исчезнувшего в кризисный год застройщика. Теперь бывшие обманутые дольщики смогут оформить долгожданное право собственности на свои квартиры.

Работа по ликвидации долгостроев является одним из важнейших направлений решения пресловутого квартирного вопроса и находится под постоянным контролем областного правительства. Если в 2009 году в регионе было приостановлено строительство 87 многоэтажных жилых домов, то по состоянию на 1 апреля 2012 года оставалось уже 29 долгостроев. По данным Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства, с начала этого года в Тюменской области введено в эксплуатацию 19 проблемных домов. Долгожданное новоселье справили 1277 дольщиков.

Лидеры и приоритеты

В рейтинге ведущих застройщиков региона за 2011 год первые пять позиций занимают следующие компании. Безусловный лидер, сохраняющий первенство долгие годы, - ОАО «Тюменская домостроительная компания», которая в 2011 году ввела в эксплуатацию 170 256 кв. м жилья в многоквартирных жилых домах. В топ-5 вошли также ГК ПСК «Дом» (48 688 кв. м), ООО «Партнёр-Инвест» (47 400 кв. м), ООО «Дирекция капитального строительства» (42 731 кв. м), ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» (42 658 кв. м).

В последние годы в регионе взят курс на строительство жилья эконом-класса. Это один из главных показателей, по которым оценивается работа субъекта РФ в части жилищного строительства. Реализация социальных жилищных программ и уверенность застройщиков в том, что работа по ним в области будет продолжаться, действительно привели к увеличению доли такого жилья. В 2011 году его построено 35% против 8% в 2010 году. В 2012 году доля эконом-жилья среди введённого в эксплуатацию пока составляет 32,7%. К 2015 году область планирует довести этот показатель до 50%.

Ещё один тренд на рынке жилой недвижимости – переход от точечной застройки к комплексной: с благоустроенной территорией, объектами соцкультбыта, детсадами, школами, автостоянками. Такой подход начал практиковаться в 2006 году, когда было заявлено о комплексной застройке нескольких районов областного центра. В настоящее время крупными примерами комплексного строительства являются такие районы города, как Тюменский, Восточный-2, Заречный-3 и 4.

Кроме того, в рамках соглашения о сотрудничестве между правительством Тюменской области, Западно-Сибирским банком ОАО «Сбербанк России» и ОАО «АИЖК по Тюменской области» в Тюмени реализуется проект «Комплексная застройка жилого микрорайона в границах улицы Федюнинского, микрорайона МЖК, улицы Монтажников, улицы Широтной». Девелопером проекта является АИЖК по Тюменской области. В новом микрорайоне из 39 домов разместятся более 10 тысяч квартир эконом-класса и класса «стандарт» – то, что принято называть доступным жильём. Строительство ведут Тюменская домостроительная компания, ПСК «Дом» и «Партнер-Инвест». Правительство региона взяло на себя обязательства по обеспечению строительной площадки соответствующей инженерной инфраструктурой.

Тот же подход реализуется в муниципальных районах области, для каждого из которых рассчитаны объёмы ввода жилья до 2015 года: рост объёмов вводимого в эксплуатацию жилья должен происходить за счёт комплексной застройки.

«Если раньше мы говорили о строительстве одного дома, то сегодня начинаем и в глубинке подходить к строительству комплексно, проектировать не отдельные дома, а целые микрорайоны, - отметил глава региона Владимир Якушев на встрече с застройщиками. - Эти здания должны не только вписаться в общую инфраструктуру населённого пункта, но и обеспечить людям, живущим в них, максимальный комфорт». Губернатор предложил застройщикам одновременно со строительством жилья заниматься и благоустройством прилегающей территории.

Отметим, что строители с пониманием относятся к выдвигаемым к ним требованиям. Так, «Партнёр-Инвест» за счёт собственных средств построил детский сад в 3-м Заречном микрорайоне; Тюменская домостроительная компания в этом году сделала отличный подарок тюменцам ко Дню строителя и Дню города, возведя за свой счёт автомобильный переезд через тепломагистраль в районе жилого комплекса «Малахово»; комфортная транспортная развязка связала новый микрорайон с одной из главных магистралей города - ул. Широтной.

Круглая цена квадратного метра

Казалось бы, подъём жилищного строительства автоматически должен привести к стабилизации цен на рынке. Однако в действительности этого не происходит. Квартиры в регионе, особенно в областном центре, дорожают. В прошлом году рост цен на жильё в Тюменской области составил 17%, за текущий год они выросли в среднем на 15%.

К концу третьего квартала 2012 года цены увеличились до 46 тыс. 769 руб. за кв. м на первичном рынке и 51 тыс. 448 руб. за кв. м на вторичном. В целом в зависимости от района, комфортабельности дома и других факторов жильё продаётся от 44 до 120 тыс. руб. за кв. м.

Руководитель отдела по работе с застройщиками АН «Сова» Владимир Наумов в числе основных факторов, вызывающих рост цен, называет спрос, действие социальных программ и развитие ипотечного кредитования.

-Два года назад было очень много квартир и домов, но люди покупали жильё не так охотно, - рассуждает он. - Сегодня спрос вырос. Это связано с реабилитацией населения после кризиса - платежеспособность стала выше. Также стали доступны для простого человека и различные программы, к примеру, для молодых семей, сертификаты бюджетников, военные сертификаты, социальные займы. Ещё один момент заключается в том, что множество банков предлагает доступную ипотеку, за клиента идёт борьба.

Коммерческий директор ТДСК Лариса Новикова убеждена, что весомую лепту в «утяжеление» квадратного метра вносит регулярный рост цен на строительные материалы. Так, в этом году стоимость песка увеличилась на 25%, цемента – на 24%. Подорожали также керамзит, щебень, кирпич.

-Застройщикам приходится за счёт стоимости квадратного метра окупать затраты, - поясняет она. – Кроме того, строительный комплекс должен развиваться, то есть нам нужно не просто покрывать издержки, а запускать новые цеха и оборудование.

По мнению директора регионального агентства недвижимости «Этажи» Ильдара Хусаинова, стоимость жилья могла бы увеличиться ещё больше, однако её рост сдерживает существующее в избытке предложение.

-На сегодняшний день в продаже только в Тюмени имеется пять тысяч новостроек, пять тысяч объектов вторичного жилья и столько же объектов загородной недвижимости. То есть на население численностью 600 тысяч человек - 15 тысяч объектов недвижимости. В других городах аналогичной тенденции не наблюдается, - говорит он. - К примеру, в Сургуте с населением чуть больше 300 тысяч человек в продаже имеется в пять раз меньше объектов недвижимости, в Новом Уренгое со 120 тысячами населения в продаже - несколько сотен квартир. Соответственно, из-за дефицита предложения в этих городах и цена за квадратный метр в два раза больше.

Подводя итог, можно констатировать, что рынок недвижимости Тюменской области в целом переживает период подъёма. Эксперты отмечают, что активность проявляют и покупатели, и продавцы. Ипотечные кредиты сегодня берут даже те, чья зарплата едва достигает 30 тыс. руб. Действие государственных программ стимулирует развитие жилищного строительства.