О реформе земельного законодательства

23 июня 2014 года был подписан Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступающий в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений. Закон устанавливает порядок образования земельных участков и регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Что этот закон означает для нас с вами? Об этом наш сегодняшний разговор с А. Склюевым, начальником управления имущественных отношений администрации Абатского муниципального района.

• ФЗ № 171 представляет собой весьма объёмный и сложный документ, который вносит изменения не только в Земельный кодекс РФ, но и Гражданский и Градостроительный кодексы, Федеральные законы о государственном кадастре недвижимости и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и многие другие законодательные акты. Остановлюсь на изменениях, внесённых в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ). К ключевым изменениям, вносимым Законом, можно отнести следующие.

Во-первых, изменён порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

Законом вводится новая Глава V. 1 ЗК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. Установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте и т.п. (ст. 39.11. ЗК РФ) Во-вторых, предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. В соответствии с положениями новой Главы V.2 ЗК РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности:

• изымается для государственных или муниципальных нужд;

  • в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нём уже расположены указанные объекты. Такое нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.

Определены и условия договора мены:

• здания и сооружения, расположенные на участках, являющихся предметом мены, также должны быть предметом договора мены;
• в случае, если участок и расположенные на нём объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов;

• при заключении договора мены земельных участков земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

• Алексей Владимирович, как быть тем, кому земельные участки были предоставлены ранее? Им продлят существующий договор или необходимо заключать новый?

• В соответствии с законом, с 1 марта 2015 года вступает в силу норма, согласно которой у арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не будет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка на новый срок без проведения торгов. Хотя из данного правила предусмотрены исключения: если участок был предоставлен в аренду без торгов – п.3 ст. 39.6 (за исключением случаев пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ) либо земельный участок представлен на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. В этом случае заключение нового договора аренды возможно при следующих условиях:

• заявление о заключении нового договора аренды подано до дня истечения срока действия ранее заключённого договора;

• исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;

• ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут;

• на момент заключения нового договора имеются предусмотренные подпунктами 1-30 п.2 ст. 39.12 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

• Алексей Владимирович, как быть тем, у кого находится объект незавершенного строительства, а срок действия договора аренды закончился?

• Согласно ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в двух случаях:

1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена ст. 239.1. Отчуждение объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, согласно которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов. Правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. - Теперь давайте остановимся на особенностях предоставления земельных участков гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, дачного хозяйства, КФХ (ст. 39.18 ЗК РФ).

• Если земельный участок предстоит преобразовать и не утверждён проект межевания территории, тогда необходимо подготовить схему расположения земельного участка. Для этого физическим или юридическим лицом подаётся заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Срок рассмотрения – 30 дней.

По результатам рассмотрения уполномоченному органу необходимо опубликовать сообщение о предоставлении земельного участка или принять решение об отказе по основаниям пп. 2 ст. 39.18. Если заявления о намерении участвовать в аукционе от граждан не поступили, уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи или аренды, затем принимает решение о предварительном согласовании земельного участка.

В том случае, если заявления от граждан всё же поступили, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без аукциона и проведении аукциона либо об отказе в предварительном согласовании лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления. Тогда уполномоченный орган обеспечивает образование земельного участка или уточнение границ и принимает решение о проведении аукциона.

• Поправками в Земельный Кодекс установлены случаи использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением предоставленных гражданам или юридическим лицам), на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.

• Да, это ссылка на ст. 39.33 ЗК РФ. К указанным случаям в новой статье, среди прочего, отнесено проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ.

Введение данной нормы призвано сократить время, затрачиваемое на оформление земельных правоотношений при выполнении перечисленных работ. При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.

• И последний вопрос: на ваш взгляд, улучшится или ухудшится процесс регулирования земельных отношений с внесением подобных изменений в Земельный Кодекс РФ?

• Улучшится или ухудшится процесс, мы увидим на основании того, как будет складываться практика применения новых норм. Однако налицо попытка упорядочить процесс, сделать его более простым, прозрачным и конкурентным.