Ах ты, доля моя, доля… Земельная

В конце декабря прошлого года был принят Федеральный закон №435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», и некоторые нововведения вступили в силу с 1 июля текущего года. В чем их суть, и какие надежды на них

-Алексей Емельянович, со времени проведения земельной реформы в России прошло 20 лет. Сейчас на федеральном и региональном уровнях земельное законодательство вновь приближают к современным реалиям. Насколько серьёзны новации, которые происходят в обороте земель?

-Замечу, что "ломать копья" вокруг земельного вопроса начали уже давно: вспомним столыпинскую реформу, потом декреты Советской власти и ещё многие изменения, дополнения, переделы и перекройки… В 1992 году проблема вновь встала довольно остро, но до сих пор "подаренные" крестьянам доли, можно сказать, находятся в подвешенном состоянии - отношения между собственниками и арендаторами были прописаны довльно туманно. А между тем, я уже говорил и повторюсь вновь: земля – самая большая и главная ценность любого государства, и она требует к себе очень пристального внимания.

Не сказал бы, что новый закон кардинально что-то меняет, но главное – он конкретизирует или поправляет некоторые не оговорённые ранее вопросы. Думаю, что и руководителям сельхозпредприятий, и владельцам земельных долей стоит с ним внимательно ознакомиться, чтобы знать свои права и обязанности.

-Можно хотя бы кратко охарактеризовать произошедшие изменения?

-Начнём с того, что само объявление о проведении собрания участников долевой собственности, помимо обязательной публикации в районной и областной газетах, должно быть выставлено на сайте органа местного самоуправления, то есть администрации района. Общее собрание состоится после этого через 40 дней, и на нём утверждаются уже не схемы земельных участков, а их проект межевания, который должен совпадать с кадастровыми паспортами вплоть до 1 кв.м. Таким образом, устраняется приблизительность при определении фактического расположения и размера участка.

Своеобразными пионерами в обороте земель сельхозназначения у нас стали жители Капралихи и Раздолья, успевшие продать свои земельные доли несколько лет назад, а ещё раньше первыми в области "реализовали" 250 га гоглинцы, спохватившиеся, когда документы уже были оформлены. Основная масса земли была передана предпринимателям, которые использовали её под различные виды деятельности. Замечу, что в законе теперь конкретизировано прекращение права пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения: он может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения права собственности не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с таким производством деятельности. И кстати, к этому основанию добавились случаи, когда нарушаются требования рационального использования земли, повлекшего за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки. Мало того - в ч. 1.1 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрен новый состав административного правонарушения. За неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусмотрен штраф от 2000 до 5000 руб. для физических лиц и от 80 000 до 100 000 руб. для юридических лиц. Если в течение установленного срока выявленные нарушения не будут устранены, Росреестр направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта РФ. Последний вправе обратиться в суд с требованием об изъятии участка и о его продаже с публичных торгов в связи с ненадлежащим использованием по одному из оснований, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Действующее законодательство дополнено отдельной нормой, которая регулирует использование невостребованных земельных долей. После того как общее собрание участников долевой собственности утверждает список невостребованных земельных долей, муниципальное образование вправе обратиться в суд, чтобы признать право муниципальной собственности на них.

Значительно упрощен порядок подписания договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. Ранее этот документ со стороны арендодателей мог быть подписан лицом, действующим на основании доверенностей, выданных собственниками земельных долей и удостоверенных нотариально или органом местного самоуправления. Теперь же договор аренды может быть закреплен подписью человека, уполномоченного на это решением общего собрания участников долевой собственности. Выдача доверенностей в данном случае не требуется, а полномочия выбранного лица подтверждаются выпиской из решения общего собрания. Но здесь хочу сделать оговорку: на первый взгляд, процедура оформления договоров аренды земельных участков стала проще, но всё же собственникам земельных паев необходимо активно участвовать в собраниях, обсуждать условия договора аренды и доверять право его подписи грамотным, стойким и неподкупным односельчанам. Здесь многое зависит и от органов местного самоуправления: поправки в законодательство значительно расширили их полномочия по участию в общих собраниях владельцев земельных долей - теперь администрация может по своей инициативе организовать проведение таких собраний.

Еще одна новация касается ценового вопроса. Теперь выкупная стоимость участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся у сельских товаропроизводителей, в том числе фермеров, на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, снижена с 20 до 15 процентов от кадастровой стоимости участков.

Отдельно - о так называемых отказных земельных долях. Чтобы добровольно отказаться от права на землю, собственнику необходимо лишь подать соответствующее заявление в местный орган госрегистрации. После этого право собственности на эту долю возникает у органа местного самоуправления, в границах которого она находится. Соответственно, муниципалы могут потом продать или передать землю в аренду сельхозорганизации, обрабатывавшей ее. Для этого предприятие или фермер должны обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении права собственности или аренды на отказную земельную долю. В данном случае договор купли-продажи или аренды может быть заключен без проведения торгов. А цена ее должна быть не более 15% кадастровой стоимости такого земельного участка.

-Алексей Емельянович, в нашем районе оформление земли уже идёт. Есть какие-то сложности?

-Сейчас – уже легче, а поначалу было не то что сопротивление, а какое-то неприятие что ли. На сегодня процесс выделения земельных долей идёт в Прохорово – уже прошло собрание, оформлен протокол, идёт межевание, регистрация договоров в регистрационной палате. Готов протокол по Орловскому сельскому поселению. В Южно-Дубровном мы уже повстречались с крестьянами, сейчас ведутся переговоры с кадастровыми инженерами. В течение недели такая работа проводилась по Армизонскому, Ивановскому, Калмакскому поселениям. Конечно, хозяйства могут взять на себя оформление документов, но это довольно сложно; с другой стороны – есть много фирм, которые этим занимаются. Дорого – да, но зато это не отнимает столько времени и нервов, и работа сделана также качественно. Кроме того, есть и такой вариант: поскольку максимальный срок аренды земли 49 лет, то крестьяне могут небольшими частями включать в стоимость арендной платы сумму, потраченную на оформление документов, растянув её на несколько лет.

Особо хотел бы остановиться на "мёртвых душах"… С большинством крестьян на эту тему мы уже говорили, но не лишне будет напомнить: если протокол общего собрания участников долевой собственности будет подан в регистрационную палату, и там при проверке обнаружат хоть одну фамилию давно умершего владельца земельной доли, то весь процесс нужно будет начинать сначала, естественно – с повторными затратами. Если человек подписал вам доверенность, а за 40 дней, которые проходят до общего собрания, умер, то вы можете провести межевание, выделить его долю, а затем заключить договор аренды с его наследниками.

И напоследок ещё раз отмечу: в правильном и своевременном оформлении земельных отношений есть обоюдная заинтересованность и сельхозпредприятий, и владельцев земельных долей.

Владимир МИХАЙЛОВ