Урок второй. Кто в доме хозяин

Сегодня мы продолжаем  изучать «Азбуку для потребителей услуг ЖКХ». В прошлый раз выяснили, кто и за что в ответе в многоквартирнике. Сегодня же попытаемся понять «кто в доме хозяин» – УК или жильцы.

Коллективный разум

Решения по основным вопросам в многоквартирном доме принимает общее собрание собственников. При этом «вердикт» обязателен к исполнению для всех жильцов без исключения. Можно сказать, это почти закон.

Собрание вправе выбрать способ управления, разрешить или запретить реконструкцию дома или строительство зданий и сооружений на своем земельном участке, а также ограничить въезд на него.

Способ формирования фонда капитального ремонта и вопросы проведения текущих работ тоже в их компетенции.

Кстати, если на стене вашего жилища вдруг появился рекламный или информационный баннер, то собрание должно было дать на это разрешение, иначе это нарушение.

При этом существует два вида собраний собственников: годовое общее собрание, которое является обязательным, и вне- очередное собрание, которое носит добровольный характер, а инициировать его может практически любой собственник помещений в доме. К примеру, автолюбители решили оборудовать дополнительную парковку, а мамы хотят удобную детскую площадку.

Инициировать собрание может и управляющая компания, вынося на повестку свои рабочие вопросы.

Но собрание правомочно только тогда, когда в нем принимает участие не менее 50 процентов собственников квартир. А при принятии особых решений (они специально оговорены в Жилищном кодексе) необходимо даже 2/3 голосов.     

Протокол общего собрания законодательно получил статус официального документа. Соответственно, любая его подделка, а тем более результатов голосования - уголовно наказуема.

Как показывает практика, собрать всех жильцов в одно время и в одном месте практически невозможно. Добиться даже 50-процентного кворума - задача почти невыполнимая. Так что председателям советов многоквартирных домов остаётся только мечтать о хорошей явке на общее собрание.

Но поскольку решения все-таки принимать надо, инициаторы собраний все чаще выбирают иную форму - заочное голосование. Но его можно организовать только после безрезультатного проведения очного собрания с аналогичной повесткой дня.

Как будем рулить?

Существует три способа управления многоквартирным домом. Первый вариант - непосредственное управление самими собственниками. Но он возможен лишь в том случае, если количество квартир в доме не превышает тридцати.

Второй - управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК). При этом нужно помнить, что ТСЖ - это некоммерческая организация. Не случайно главным плюсом такой управляющей организации является то, что все денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома, а для проведения капитального ремонта здесь открывают спецсчет.

Наконец, третий, и, пожалуй, самый распространенный на сегодня вариант управления – доверить «домашнее хозяйство»  управляющей компании. Жилищный кодекс требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но все равно всю ответственность за качество услуг несет именно она. И все, казалось бы, хорошо, вот только в один прекрасный миг УК может обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги жильцов уйдут «в никуда».

В следующий раз мы расскажем о том, что же скрывается за магической строчкой в квитанции «Содержание и ремонт жилья».