Доля в жилом помещении

Вправе ли единоличный собственник жилого помещения (квартиры) передать другому лицу определенную долю в данном помещении? Подлежит ли такая передача государственной регистрации?

Как следует из п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Эта норма распространяется на любые объекты гражданских прав, не исключенные из оборота, включая жилые помещения и имущественные права на них. То есть доля в праве собственности на квартиру, как имущественное право, также может быть объектом товарооборота.

Вопрос об отчуждении единоличным собственником вещи доли в праве собственности на нее в юридической литературе является спорным. Одни авторы исходят из того, что договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 ГК РФ ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лиц, выступающих совместно (ст. 321, ст. 322 ГК РФ). Поэтому сделки по распоряжению неделимой вещью, например, объектом недвижимости, имеющие целью создание общей собственности на нее, противоречат п. 4 ст. 244 ГК РФ.

Однако отметим, что п. 4 ст. 244 ГК РФ сформулирован следующим образом: общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Толкуя данное законоположение, мы присоединяемся к мнению тех авторов, которые утверждают, что при поступлении неделимого имущества в собственность нескольких лиц всегда возникает общая собственность вне зависимости от оснований такого поступления, в то время как сам по себе факт поступления делимого имущества (вещи, совокупности вещей) в собственность нескольких лиц не предполагает возникновения общей собственности, если это специально не предусмотрено законом или договором. Поэтому, на наш взгляд, собственник жилого помещения может продать, подарить, иным образом распорядиться долей в своем праве, создав тем самым общую долевую собственность, поскольку иное не запрещено законом (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Таким образом, по нашему мнению, как само имущество, квартира, так и доля в праве собственности на нее могут быть отчуждены собственником квартиры по гражданско-правовому договору (например по договору купли-продажи, дарения, другое).

В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Таким образом, в настоящее время ни договор купли-продажи, ни договор дарения недвижимого имущества (доли в праве собственности на эту недвижимость) не подлежат государственной регистрации.

Тем не менее, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Следовательно, государственной регистрации подлежит право собственности нового собственника по договору на отчуждаемую недвижимость (его право на долю в праве собственности на эту недвижимость).