Какой ремонт в квартире службы ЖКХ обязаны делать бесплатно?

Зачастую между жильцами и коммунальными службами наблюдается недопонимание в вопросах ремонта сетей в жилых помещениях. Бремя содержания имущества в многоквартирном доме по законодательству РФ несут их собственники и наниматели по договору социального найма.

Однако основную нагрузку по поддержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах несет управляющая компания, избранная общим собранием собственников квартир, товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или жилищно-коммунальная служба (ДЕЗ) в муниципальных домах.

Соответственно, указанные организации обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу в доме.

Большинство собственников жилых помещений и арендаторов сталкиваются лицом к лицу с проблемами, но чаще всего они не имеют понятия, какие услуги должны предоставить управляющие компании бесплатно.

За что отвечают управляющие компании?

Между жильцами и управляющей компанией, как правило, заключается договор управления – документ, регламентирующий их взаимоотношения в отношении общего имущества. И в договоре должно быть упомянуто, какие работы службы ЖКХ обязаны делать в квартире и в доме, какую ответственность они несут перед жильцами и какую ежемесячную оплату эти услуги предусматривают.

На что управляющие компании тратят деньги собственников?
Оплачивая коммунальные счета, собственник или наниматель вправе рассчитывать на то, что управляющие компании будут своевременно проводить ремонт общего имущества в доме – то есть тех коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры. К ним относятся инженерные системы газо– и водоснабжения, канализации, освещения, отопления, а также состояние подъездов, чердаков и придомовой терри-
тории.

Многие жильцы ошибочно полагают, что коммунальщики обязаны производить ремонт всего оборудования в доме – в том числе того, что в квартирах. Однако закон точно определяет, какое имущество является зоной ответственности УК, а какое – собственников и нанимателей.
Какое имущество в квартире отремонтируют бесплатно?

Управляющая компания обязана произвести ремонт того оборудования в квартире, которое является общедомовым.

К нему относятся:

– приборы отопления в квартире;

– стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;

– газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;

– стояки отопления и ответвления от них до точки первого соединения с отводящими трубами;

– стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;

– приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

К частной собственности гражданина, ремонт которой он оплачивает самостоятельно, относятся:

– индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);
– газовые и электрические плиты;

– сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);

– трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;
– домофоны;

– электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, находящиеся на территории квартиры.

При этом неважно, муниципальное это жилье или приватизированное – и для собственников, и для нанимателей эти перечни имеют одинаковую силу.

Что делать, если УК отказывается выполнять ремонт или требует за это деньги?

Если в квартире произошла авария или поломка оборудования, относящегося к общедомовому, управляющая компания обязана в оговоренные сроки произвести соответствующий ремонт. Кроме того, если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники вправе требовать ремонт от коммунальщиков или возмещения понесенных расходов.

Если же УК пытается получить с Вас дополнительную плату за эти услуги либо вводит Вас в заблуждение и отказывается их оказать, то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

Гражданин в этом случае имеет право подать письменную претензию с указанием своих требований, жалобу в Государственную жилищную инспекцию, а в дальнейшем обратиться с иском в суд и получить до 50% от суммы штрафа, присужденного управляющей компании.

Для решения вопроса о том, кто должен делать ремонт – собственник и наниматель квартиры или служба ЖКХ, необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться их эксплуатационная ответственность.

При этом границы эксплуатационной ответственности могут быть закреплены документально, например в договоре с управляющей компанией или в приложении к нему.

Спорные случаи…

Наибольшее количество споров вызывает отнесение к общему имуществу внутриквартирных радиаторов отопления. Это связано с тем, что четко определить внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по сетям отопления затруднительно. Поэтому позиция является неоднозначной. Существует мнение, что внутриквартирные радиаторы относятся к общему имуществу. Однако оно не является единственным. Так, Верховный Суд РФ указал, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.). Также существует мнение о том, что радиаторы не относятся к общему имуществу в том случае, если они имеют отключающие устройства. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает, что отопительный прибор в квартире является элементом единой общедомовой системы отопления.